別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月5日　提出 綾部 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   綾部 -5 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　辻本　尚子   TEL.

鑑定評価額 4,000,000 円  １㎡当たりの価格 20,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 17,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 綾部市岡町下山２４番４ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 居住誘導区域 (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ2 傾斜地に中規模一般 住宅が建ち並ぶ住宅 地域 北西4m市道 水道、下水 綾部 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４０年代に開発された傾 斜地にある住宅地域 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 綾部駅南西方 1.6km 法令 規制 （都） １中専 (60,160) 土砂災害警戒区域 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域であり、土地利用に格別の変化等は見られず当面は現状を維持するものの、災害リスクの高まりか ら傾斜地に対する需要は減退しており、地価水準についても下落が継続すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、綾部市及び隣接する福知山市東部の住宅地域である。需要者は、綾部市に居住又は勤務地を有する個人 が中心となる。傾斜地に存し見晴らしは良いものの、坂道の通行の困難性や、災害リスクの高まりから、平坦地への転 出傾向がみられ、地価は下落傾向で推移している。中古住宅の取引が中心で、中古戸建住宅で１，０００万円までの取 引が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が主となる地域で、周辺に賃貸物件は見られず、自用目的の取引が中心となる。そのため賃貸用建 物の想定は現実的とはいえず、収益還元法は適用しないこととした。よって、市場における実際の取引価格に基づき試 算された比準価格を採用し、前年公示価格及び類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　綾部 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,300 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [ 98.5] [100.0] 100 20,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和４年４月１日付で総務省より市全域が過 疎地域持続的発展支援特別措置法に基づく「 過疎地域」に指定された。 市街地の平坦地に対する需要は堅調だが、そ の他のエリアにおいては依然として弱含みに ある。傾斜地については下落傾向を脱せない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +0.5 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.8 ％  ％