別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 綾部 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   綾部 -1 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　吉岡　和潔   TEL.

鑑定評価額 5,280,000 円  １㎡当たりの価格 43,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 綾部市岡町舘ノ内１番１４ ②地積 　(㎡) 121   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 居住誘導区域 1:2.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、下水 綾部 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 綾部駅西方 1.2km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域で土地利用に格別の変化等は見られず、当面は現状維持程度で安定的に推移するものと予測される 。地価水準についても同様に概ね横ばい乃至微減傾向にて推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は同市及び隣接する福知山市東部市街地並びにその周辺で形成される住宅地域を中心とする圏域である。需 要者は同市内に居住する個人が中心で圏外からの転入需要は劣位である。人口減少等全体的に需要は弱含みであるが、 幹線道路の背後に位置し生活利便性が良好で、旧来からの住宅地域で供給余地も少なく、地価は横ばい乃至微減傾向で 推移している。中古住宅の取引が中心であり、中古戸建住宅で１，０００万円程度の取引が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は、主に戸建住宅を主体とする地域で、生活利便性や快適性等を重視する自用目的での取引を中心とし、経 済合理性や建物配置からみて市場性のある賃貸住宅の床面積を確保できない地域であることから収益還元法の適用を断 念した。従って、実際の取引市場において発生した取引事例に基づき、市場実態を反映した実証的な価格である比準価 格を採用し、標準地の価格における経年推移及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　綾部 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,300 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [110.1] [100.0] 100 43,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和４年４月１日付で総務省より市全域が過 疎地域に指定される等、人口減少等から需要 は弱含みである。新型コロナの地価への影響 は限定的である。 安定した利用状況が続いており、特段の変動 要因は認められない。工業団地等の勤務者に よる貸家に対する一定の需要は見られるが、 供給不足にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％