別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 舞鶴 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   舞鶴 9-3 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　寺田　吉宏   TEL.

鑑定評価額 1,140,000,000 円  １㎡当たりの価格 19,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 舞鶴市字倉谷小字大縄１３５０番２ ②地積 　(㎡) 59,840   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 土砂災警特別区域 土砂災害警戒区域 (70,200) 台形 1.5:1 工場 大規模工場や倉庫が 集まる市街地近郊の 工業地域 西9.5m市道、北側道 水道、下水 西舞鶴 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   180 ｍ、南   400 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 280.0 ｍ、奥行　約　　 180.0 ｍ、規模　　    50,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 西舞鶴市街地近郊に位置する 工業地域 街 路 ９．５ｍ市道 交通 施設 西舞鶴駅東方 1.5km 法令 規制 工業 (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 市街地辺縁に位置する工業地域であり、舞鶴西ＩＣへのアクセスも比較的良好で、また近隣において西舞鶴道路 の建設も予定されており、さらなる利便性の向上が見込まれている。今後の円安等の動向に留意すべきである。 (3)最有効使用の判定 工場の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 台形　　　　　　　　　　　　　　  -3.0 土砂災害特別警戒区域　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね府北部及び周辺の工業地域であり、需要者の中心は、関西に拠点を置く製造・物流業者と判断した 。製造・物流業を取り巻く景況は緩やかな回復基調で推移してきたが、新型コロナの影響により圏内における工場立地 等の新規投資は一時的に凍結状態にあり、今後の本格的な経済復旧が待望される。工業地については業種・業態等によ り画地規模が様々で、また取引件数も僅少であり、需要の中心的価格帯を把握することは極めて困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は工業地域内に存し、自用目的の法人が中心となる。圏内では賃貸・投資市場が未成熟で収益性への需要者の関 心は希薄であるため、収益還元法は適用しない。他方、比準価格は市場において成立した類似事例を採用し、各補修正 ・要因比較も妥当な範囲で行われ、市場の実勢が反映された実証的かつ客観的な価格である。したがって、比準価格を 採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福知山 9-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 86.8] [ 99.9] 100 19,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化が存続する中、地域経済の 業況に活力は見られず、また新型コロナの影 響も相俟って、工業地市場の今後の動向が懸 念される。 周辺における道路交通網の整備により、主要 幹線へのアクセス性の向上が期待されており 、需要は概ね安定的に推移している。 土砂災害特別警戒区域の範囲は僅少であり、 最有効使用に影響しないため減価の必要はな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -17.3 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％