別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月5日　提出 舞鶴 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   舞鶴 9-1 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　辻本　尚子   TEL.

鑑定評価額 64,500,000 円  １㎡当たりの価格 30,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 舞鶴市字下福井小字新宮１１８３番２６ ②地積 　(㎡) 2,137   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.5 倉庫 Ｓ2 中規模工場、倉庫が 多い舞鶴西港に近い 工業地域 西12m市道、南側道 水道、下水 西舞鶴 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層の事業所の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  58.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 臨港地区の指定を受けない工 業地域であり、住宅地域に隣 接している。 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 西舞鶴駅北西方 3.3km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 工場、事業所、物流倉庫等が存する工業地域である。近年、大規模工業地域には一定の需要がみられており、中 小規模工業地域への波及が期待される。 (3)最有効使用の判定 低層の事業所の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京都府北部を圏域とする中小規模の工業地域と把握した。主たる需要者は舞鶴港周辺の大規模工場に関 連を有する中小事業者や地元事業者等である。府北部の大型工業団地では一定の需要が見られており、舞鶴市の中小工 業地域においても需要回復の兆しがみられる。市場で中心となる価格帯は、規模、用途等によって様々であり、見い出 し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用の工場や倉庫等がほとんどを占め、事業者向けの建物賃貸市場は形成されておらず、収益価格を求め ることはできなかった。よって、市場における実際の取引価格に基づき試算された比準価格を採用し、代表標準地との 検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福知山 9-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 56.6] [103.0] 100 30,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都府北部最大の人口を擁する臨海型貿易・ 工業都市。貨物需要増大に対応し、舞鶴国際 ふ頭の拡張工事が進んでいる。 地域要因に特段の変動はなく、安定的に推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -44.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％