鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

舞鶴 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ４Ｓ -15	舞鶴市		建付地	（　）	長方形	西18.5m国道、中間画地		商業居住誘導区域 (90,400)
b	２３Ｋ４Ｅ -8	舞鶴市		更地	（　）	長方形	西17m市道、中間画地		近商地区計画等都市機能誘導区域 (90,300)
c	２３Ｋ４Ｅ -9	舞鶴市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、南6m、角地		近商都市機能誘導区域 (90,300)
d	２３Ｋ４Ｓ -2040	舞鶴市		更地	（　）	長方形	南25m府道、中間画地		準住居 (70,200)
e	２３Ｋ４Ｅ -2004	舞鶴市		更地	（　）	長方形	西18m市道、中間画地		近商居住誘導区域 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 73,900	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	73,900	100 [ 84.5]	87,456	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	87,500
b	(　 ) 104,246	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	104,246	100 [ 110.5]	94,340		94,300
c	(　 ) 91,742	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	89,070	100 [ 97.8]	91,074		91,100
d	(　 ) 79,492	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	79,492	100 [ 81.2]	97,897		97,900
e	(　 ) 69,856	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	69,856	100 [ 75.3]	92,770		92,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 92,800 円／㎡]

舞鶴 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,363,087	1,212,464	5,150,623	4,746,560	404,063	（　0.9468） 382,567	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	7,651,340 円　　　　（　 52,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

舞鶴 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	115.00	Ｓ3	345.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火居住誘導区域	100 ％	400 ％	400 ％	145 ㎡	9.9 m x 16.7 m	前面道路：府道　 21.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の標準的使用等を勘案し、１階を店舗、２～３階を事務所のフロア貸と判定した。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

近隣地域の同種建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	115.00	80.0	92.00	2,210	203,320	3.0	609,960
							1.0	203,320
2～ 2	事務所	115.00	85.0	97.75	1,760	172,040	3.0	516,120
							1.0	172,040
3～ 3	事務所	115.00	85.0	97.75	1,760	172,040	3.0	516,120
							1.0	172,040
～

～

計		345.00	83.3	287.50		547,400		1,642,200
								547,400

⑨年額支払賃料	547,400 円　×　12ヶ月　＝　 6,568,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 287.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,568,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 328,440 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,240,360 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,642,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,601 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 547,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 107,126 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,363,087 円　　　　（　 43,883 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ４Ｓ賃　　　　-2002	2,163 ( 2,121)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,277	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,253 円/㎡　月額支払賃料（　 2,210 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ４Ｅ賃　　　　-3001	2,132 ( 2,130)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,244
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

舞鶴 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	260,800 円	65,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	197,064 円	6,568,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 102,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 521,600 円	65,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	65,200 円	65,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	65,200 円	65,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,212,464 円　（　　　　　　 8,362 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	65,200,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 345.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0728	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0711 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,746,560 円（　　　　　 32,735 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,363,087 円
②総費用	1,212,464 円
③純収益　①－②	5,150,623 円
④建物等に帰属する純収益	4,746,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	404,063 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	382,567 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,638 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,651,340 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
舞鶴 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

舞鶴 5-1

京都府

京都第４

氏名

不動産鑑定士　渡邊　崇彦

TEL.

鑑定評価額

13,100,000 円

１㎡当たりの価格

90,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	72,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	舞鶴市字浜小字浜９８１番２				②地積　(㎡)	145 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）居住誘導区域 (100,400)
	1:1.5	診療所兼住宅Ｓ3	小売店舗、事務所等が建ち並ぶ中心的商業地域	南西21.7m府道	水道、ガス、下水	東舞鶴 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 50 ｍ、南 150 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中低層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 145 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

東舞鶴中心市街地の商店街

街

路

２１．７ｍ府道

交通

施設

東舞鶴駅北西方

300m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
居住誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

大きな地域要因の変化はみられないことから、今後も土地利用は概ね安定的に推移すると予測する。周辺におけ
る需給は概ね均衡状態にあることから、地価は概ね横ばい傾向で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 92,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 52,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、概ね舞鶴市のほか周辺市に位置する商業地域（混在地域を含む）の圏域と判断した。需要者は地
元の法人及び個人事業者が中心である。大規模商業施設への顧客流出は継続しているものの、周辺では一部に建物の建
て替えや新規出店の動きがみられることなどから、需給は概ね均衡状態で、地価は概ね横ばい傾向にある。取引の中心
価格帯は、需要者の業態により選好される規模などが様々で、周辺の取引件数も少ないことから把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内に位置する取引事例を収集し、類似性が認められる事例を選択して試算されたものであり、実
証的で規範性が高い。また本地域は賃貸市場の成熟度がやや低く、元本価値に見合った賃料水準の形成が十分ではない
ことなどから、比準価格に比して収益価格は低位に試算されたものと判断した。よって本件では相対的規範性が高い比
準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　舞鶴 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 76,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 85.0]

[100.0]
100

90,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     90,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は減少傾向。臨海型貿易・工業都市だが
、地元経済には先行き不透明感もみられる。
行政によるコンパクトシティ化や観光施策が
行われている。

大きな地域要因の変化はみられない。周辺で
は一部に建物の建て替えや新規出店の動きが
みられることなどから、需給は概ね均衡状態
にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

舞鶴 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ４Ｅ -2004	舞鶴市		更地	（　）	長方形	西18m市道、中間画地		近商居住誘導区域 (90,300)
b	２３Ｋ４Ｅ -2010	舞鶴市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南11m市道、中間画地		２住居居住誘導区域 (70,200)
c	２３Ｋ４Ｅ -39	舞鶴市		更地	（　）	長方形	南17m市道、中間画地		１住居地区計画等都市機能誘導区域 (70,200)
d	２３Ｋ４Ｅ -9	舞鶴市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、南6m、角地		近商都市機能誘導区域 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 69,856	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	69,856	100 [ 76.2]	91,675	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	91,700
b	(　 ) 63,503	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	63,503	100 [ 68.8]	92,301		92,300
c	(　 ) 87,317	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	87,317	100 [ 94.0]	92,890		92,900
d	(　 ) 91,742	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	89,070	100 [ 95.0]	93,758		93,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -19.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 92,700 円／㎡]

舞鶴 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,357,946	1,276,198	5,081,748	4,678,560	403,188	（　0.9482） 382,303	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	7,646,060 円　　　　（　 52,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

舞鶴 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	115.00	Ｓ3	345.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火居住誘導区域	100 ％	400 ％	400 ％	145 ㎡	9.9 m x 16.7 m	前面道路：府道　 21.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階がフロア貸しの店舗、２～３階はフロア貸しの事務所を想定。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

同種建物のレンタブル比を参考として査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	115.00	80.0	92.00	2,198	202,216	4.0	808,864
							2.0	404,432
2～ 2	事務所	115.00	85.0	97.75	1,850	180,838	4.0	723,352
							2.0	361,676
3～ 3	事務所	115.00	85.0	97.75	1,759	171,942	4.0	687,768
							2.0	343,884
～

～

計		345.00	83.3	287.50		554,996		2,219,984
								1,109,992

⑨年額支払賃料	554,996 円　×　12ヶ月　＝　 6,659,952 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 287.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,659,952 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 532,796 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,127,156 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,219,984 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,424 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,109,992 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 210,366 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,357,946 円　　　　（　 43,848 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ４Ｅ賃　　　　-1	925 ( 924)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [ 60.0]	100 [100.0]	2,202	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,281 円/㎡　月額支払賃料（　 2,198 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ４Ｓ賃　　　　-1	2,394 ( 2,388)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,302
c	２３Ｋ４Ｓ賃　　　　-2002	2,163 ( 2,121)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,326

舞鶴 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	259,200 円	64,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	266,398 円	6,659,952　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 102,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 518,400 円	64,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	64,800 円	64,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,800 円	64,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,276,198 円　（　　　　　　 8,801 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9482

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,800,000 円	設計監理料率　 179,000 円／㎡　×　 345.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0722	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0711 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,678,560 円（　　　　　 32,266 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,357,946 円
②総費用	1,276,198 円
③純収益　①－②	5,081,748 円
④建物等に帰属する純収益	4,678,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	403,188 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	382,303 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,637 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,646,060 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,700 円／㎡）