別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月5日　提出 舞鶴 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   舞鶴 -17 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　辻本　尚子   TEL.

鑑定評価額 1,370,000 円  １㎡当たりの価格 5,530 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 舞鶴市字八戸地小字村中西５５６番１ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 谷あいの既成住宅地 域 北東3.5m市道 水道 四所 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 山間の集落で、周辺には土砂 災害警戒区域の指定地が存す る。 街 路 ３．５ｍ市道 交通 施設 四所駅北西方 4.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家集落地域で土地利用に変化は見られず当面は現状を維持するが、中長期的には人口減少や高齢化、自然災害 への防災意識の高まり等より衰退傾向で推移すると予想する。地価水準も下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,530 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、舞鶴市及びその周辺市郊外の農家集落地域一円と把握した。需要者は地元住民がほとんどで外部からの 転入は少ない。農業を取り巻く経済的環境の悪化、過疎化、高齢化等により宅地需要は低迷している。取引件数が少な く、取引価格にもバラつきが見られるため、取引の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、農家住宅を標準とする地域で、自用目的の取引が中心であり、貸家に対する需要はほとんど無く、収益還 元法は適用しないこととした。よって、市場における実際の取引価格に基づき試算された比準価格を採用し、代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　綾部 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,150 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [128.8] [100.0] 100 5,530  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,560 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都府北部最大の人口を擁する臨海型貿易・ 工業都市。貨物需要増大に対応し、舞鶴国際 ふ頭の拡張工事が進んでいる。 市街化調整区域内に存する集落地域であり、 転入需要も見られず、市場動向に特段の変動 はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％