別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 舞鶴 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   舞鶴 -14 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　崇彦   TEL.

鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 16,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 舞鶴市字木ノ下小字木下３６７番 ②地積 　(㎡) 921   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と農地が混 在する郊外の既成住 宅地域 南5m市道 水道、下水 東舞鶴 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   400 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ５．０ｍ市道 交通 施設 東舞鶴駅南東方 3.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近年、道路改良事業が行われたことから街路条件等が向上したが、それ以外に大きな地域要因の変化はなく、土 地利用は概ね現状を維持するものと予測する。需給が弱含んでいることなどから、地価は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね舞鶴市及び周辺市の辺縁部に存する既成住宅地域と判断した。需要者は本地域に地縁・血縁性を有 する近隣の居住者が中心である。近年、道路改良事業により街路条件等が向上したが、市街化調整区域内の既成住宅地 域であり、過疎化及び高齢化の影響を受けていることなどから、需給は弱含みで推移している。周辺の土地取引数は極 めて少ないことに加え、親族間などの事情を有する取引が多いことから、取引の中心価格帯の把握は困難であった。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については同一需給圏内において生起した取引事例を収集し、類似性が認められる適切な事例を選択して試算 したものであり、実証的で規範性が高いものと判断した。また本地域は市街化調整区域内に位置する既成住宅地域であ り、戸建住宅及び共同住宅に係る賃貸市場が未成立であることから、収益還元法は適用できなかった。よって本件にお いては比準価格を標準に、類似の標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　舞鶴 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,200 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [136.0] [100.0] 100 16,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向。臨海型貿易・工業都市だが 、地元経済には先行き不透明感もみられる。 行政によるコンパクトシティ化や観光施策が 行われている。 近年、道路改良事業が行われたものの、過疎 化及び高齢化の影響を受けていることなどか ら、需給は弱含みで推移しており、地価は下 落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％