別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 舞鶴 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   舞鶴 -11 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　新見　憲一郎   TEL.

鑑定評価額 14,400,000 円  １㎡当たりの価格 48,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 舞鶴市田中町２４番１４ ②地積 　(㎡) 297   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い国道背後の住宅地 域 北6m市道 水道、下水 東舞鶴 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 東舞鶴駅北東方 3.5km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 　戸建住宅が建ち並ぶほぼ成熟した住宅地域であり、土地利用に特段の変化は見られず、今後もほぼ現状を維持 しつつ、地価は安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、舞鶴市内に形成された住宅地域の範囲。需要者は舞鶴市在住者を中心に、圏外からの転入需要も認め られる。区画整然とした地域状況にあって、中古物件の取引を中心に需給関係は安定しており、駅徒歩圏外ながら地価 も横ばいを維持している。市場での価格帯は中古物件で１，５００～２，０００万円が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　当該地域は、自己の居住目的の取引が中心であって、需要者の意思決定基準は市場相場を主としているため比準価格 は説得力を有する。なお、戸建住宅中心の住宅地域であって、賃貸需要が低位な駅徒歩圏外でもあるため収益還元法は 非適用とした。よって、本件においては、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　舞鶴 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [142.5] [100.0] 100 48,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地は市街地中心部等で下げ止まりも見ら れるが、既成商業地は以前低迷傾向。また、 観光客は増えつつあるが不動産市場への影響 は小さい。 地域要因に特段の変動は無く、駅徒歩圏外な がら住宅需要は概ね堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％