別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月5日　提出 舞鶴 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   舞鶴 -7 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　山本　優   TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 49,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 舞鶴市字七日市小字中才１５０番４ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 2:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南4m市道 水道、下水 西舞鶴 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   150 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成２９年１月１日より用途 地域の変更がなされた地域 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 西舞鶴駅南方 2.0km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、土地利用に特段の変動は見られないが、周辺の新興の分 譲住宅地の人気から相対的に需要が減っており、地価水準は減少傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は舞鶴市街地及びその周辺における住宅地域の範囲内である。典型的な需要者は新規の住宅を求める同一市 内の居住者と判断した。西舞鶴においては新規に開発された分譲住宅地が多く、人気もこれらに集まる傾向が高いため 、近隣地域のような古くからの住宅地域はやや選好性に劣るが、根強い需要が見込まれる。需要の中心となる価格帯は ６０坪程度の土地で１，０００万円程度であり、新築住宅付きで２，５００～３，０００万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏から地域の特性の近い取引事例が豊富に収集でき、地域格差や現実的な市場性等を検討して求め られた説得力の高い価格である。なお、収益還元法は賃貸建物の想定が困難であったため適用しなかった。また、需要 者は自ら使用するエンドユーザーであるため、周辺の取引価格は価格決定の重要な指標となる。従って、比準価格を適 正と判断し、類似の標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　舞鶴 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,300 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [128.1] [103.0] 100 49,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光産業は新型コロナの影響は落ち着きつつ あり、地価もやや持ち直しつつあるが、市街 地と周辺部の需要の二極化は続いている。 熟成した戸建住宅地域であり、特段の変動要 因はないが、高齢化や人口減少等による衰退 を鑑みると長期的には地価は下落傾向にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％