別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 舞鶴 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   舞鶴 -3 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　宇野　行将   TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 58,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 舞鶴市溝尻中町９番１７ ②地積 　(㎡) 266   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北東6m市道 水道、下水 東舞鶴 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 祖母谷川東側に広がる住宅地 域 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 東舞鶴駅北東方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域であり土地利用に変化等は見られず、当面は現状のまま安定的に推移すると予測される。地価動向 はほぼ横ばい又は若干の下落傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東舞鶴を中心とする舞鶴市内の住宅地域である。需要者は舞鶴市及び周辺市居住者であり、当該地域に地 縁血縁を有するものが中心となっている。成熟した既成住宅地域で住宅地域としての選好性に特別に優れるわけではな いが、小中学校への接近性や生活利便性の良さから需要は比較的堅調であり、中古物件をはじめとして取引は多い。市 場の中心価格帯は中古戸建で２，０００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地の存する地域では賃貸需要との関連で経済合理的な賃貸住宅経営は困難であり、収益還元法は適用しなかった。 当該地域では自用目的の取引が中心であり、需要者は意思決定に際し居住の快適性・地縁的選好性を反映した資産価値 を重視する傾向が強いため、比準価格の信頼性は高い。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ 、対象地の前年価格からの変動率も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　舞鶴 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [118.5] [100.0] 100 58,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 舞鶴市は人口の流出が続き、工場閉鎖も見ら れ地元経済はやや停滞気味であるが、製造業 、サービス業を中心に若干の回復傾向も見ら れる。 対象地周辺よりも選好性の高い地域で住宅地 供給が見られ、当該地域の地価水準は若干の 下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％