別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月5日　提出 舞鶴 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   舞鶴 -2 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　山本　優   TEL.

鑑定評価額 8,950,000 円  １㎡当たりの価格 63,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 舞鶴市字南田辺小字北表町１２６番２０ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 居住誘導区域 (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅の 多い既成住宅地域 北11m市道 水道、下水 西舞鶴 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成２９年１月１日より用途 地域の変更がなされた地域 街 路 基準方位　北１１ｍ 市道 交通 施設 西舞鶴駅北方 800m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 西舞鶴駅に近い既成の戸建住宅地域であり、土地利用に特段の変動は見られず、今後も現状を維持したまま、横 ばいで推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西舞鶴市街地及びその周辺における住宅地域の範囲内である。典型的な需要者は新規の住宅を求める同一 市内の居住者と判断した。西舞鶴地区においては新規に開発された分譲住宅地が多く、人気もこれらに集まる傾向が高 いが、近隣地域はその利便性から、高い需要の認められる地域である。需要の中心となる価格帯は４０～５０坪の土地 で１，０００万円程度であり、新築住宅付きで２，５００～３，０００万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏から地域の特性の近い取引事例が豊富に収集でき、地域格差や現実的な市場性等を検討して求め られた説得力の高い価格である。なお、収益還元法は賃貸建物の想定が困難であったため適用しなかった。なお、需要 者は自ら使用するエンドユーザーであるため、周辺の取引価格は価格決定の重要な指標となる。従って、比準価格を適 正と判断し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　舞鶴 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,200 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [103.0] 100 [ 77.4] [100.0] 100 62,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光産業は新型コロナの影響は落ち着きつつ あり、地価もやや持ち直しつつあるが、市街 地と周辺部の需要の二極化は続いている。 利便性の高い戸建住宅地域であり、特段の変 動要因はないものの、取引価格は安定してお り、地価は横ばい傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％