別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 福知山 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福知山 9-2 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　藤原　陽   TEL.

鑑定評価額 307,000,000 円  １㎡当たりの価格 16,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福知山市長田野町２丁目４１番１ ②地積 　(㎡) 18,517   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.2 工場 大中規模工場が建ち 並ぶ内陸型の工業団 地 南16m市道、西側道 水道、ガス、下水 石原 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   600 ｍ、西   700 ｍ、南   300 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 130.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    20,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 長田野工業団地。 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 石原駅南西方 3.5km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模工業団地として熟成し、現状のまま推移するものと予測する。工業立地としては優位にあり、需要は堅調 推移するものと予測するが、今後の経済動向等に留意する必要がある。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は概ね京都府北部の圏域で、主として工業団地等に存する大規模工場地等と代替関係が認められる。需要 者は製造業の大企業のほか流通業務用地を取得する企業も考えられる。近年、大規模工業用地の供給が少なく京都府北 部全域でも新規に工業用地を取得する大企業は少ない。京都府北部の工業用地等の取引件数は少なく、価格もまちまち で、近隣地域の需要の中心価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、対象標準地と土地種別が類似し、価格牽連性の高い工業地の事例を中心に試算しており、実証的で市場 性を反映した価格である。一方、収益還元法は、近隣地域周辺では自用の工場等が殆どで、貸工場等がみられず賃貸市 場が形成されていないため、適用しなかった。以上より、類似の標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格 をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　綾部 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 84.8] [100.0] 100 16,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 工場の業況は回復傾向にあり、不動産需要も 堅調であると思われる。新規参入も少なく、 工業地の取引は総じて少ない。 地域要因に変動はないが、一般的要因により 地価は横ばい傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％