別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 福知山 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福知山 -13 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　寺田　吉宏   TEL.

鑑定評価額 3,450,000 円  １㎡当たりの価格 7,980 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福知山市大字私市小字西ケ端７番 ②地積 　(㎡) 432   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 付議１５既存集落 台形 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅、農地が混 在する府道沿いの住 宅地域 南西12m府道、北側道 水道、下水 石原 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ府道 交通 施設 石原駅北方 4.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 付議１５既存集落 ⑤地域要因の将 　来予測 旧来の農家集落地域であり、土地利用状況に特段の変動等は認められず、当面は現状を維持するものの、少子高 齢化等により中長期的には衰退傾向が加速するものと予測され、地価水準の動向についても同様と予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,980 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね同市内の郊外等に形成された農家住宅地域。需要者の中心は、同集落及び周辺居住の地縁者、血縁 者等であり、需要は極めて限定的である。圏内において土地利用に変化は見られず、過疎化・高齢化等が進行し、農業 を取巻く経済環境等にも改善が見られず、宅地需要は依然弱含みで推移している。土地取引件数は僅少で、規模等も様 々であり、また事情を含む場合も多く、需要の中心となる価格帯を把握することは極めて困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は郊外の山間部周辺に位置する農家住宅地域で、取引は自己使用目的が大半であり、賃貸市場が形成されてい ないことから、収益価格の試算は行わなかった。信頼性を有する複数の取引事例を採用し、市場取引の実態が精緻に反 映された実証的かつ精度の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも十分に留意 の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福知山 -14                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,200 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [126.6] [100.0] 100 7,980  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,990 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地市場において一部地価下げ止まりの動 きが見られ、また商業地市場は総じて軟調が 存続。令和４年４月に立地適正化計画が策定 された。 既存の農家住宅地域で、地域要因に格別の変 動は認められず、地縁的選好性等により需要 は限定的で、依然弱含みの状況が存続してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +33.3 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.1 ％  ％