別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 福知山 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福知山 -7 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　久木　圭史   TEL.

鑑定評価額 17,700,000 円  １㎡当たりの価格 35,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福知山市土師新町１丁目２３番 ②地積 　(㎡) 495   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅に農 地等も見られる住宅 地域 南西6m市道 水道、下水 石原 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業により整備 された地域 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 石原駅南西方 4.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理事業の完了後、未利用地が宅地化されつつあるが、土地利用に大きく影響を与える要因の変化は特 に見受けられず、今後も現状が維持されると予測される。地価水準は横ばい傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福知山市郊外寄りを中心とした住宅地域となる。需要者は市内居住または通勤する個人が中心であり、 周辺地域や他地域からの転入もみられる。当該地域は分譲開発等の宅地供給が多いものの、価格は落ち着きを見せてお り、地価水準は横ばい傾向で推移している。市場の中心価格は、新築戸建住宅で総額２５００～３５００万円程度とみ られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の規範性を有する取引事例を採用し、適切に補修正を行った上で試算しており、市場におけ る実態を反映している。当該地域は郊外寄りの戸建住宅を主体とした地域であり、合理的な賃貸経営が想定できず、自 己使用目的の取引が支配的であることから収益価格は試算しない。よって、比準価格を採用し、類似標準地との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福知山 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [135.2] [100.0] 100 35,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福知山市は人口減、高齢化が進んでいるが、 府北部の中核都市であり、工業団地等には新 型コロナ前の景況感が戻りつつある。需給動 向はやや弱い。 区画整理後の未利用地は宅地化されているも のの、地域要因に大きな変動は認められない 。地価は横ばいで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％