別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 福知山 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福知山 -5 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　藤原　陽   TEL.

鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 27,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福知山市字長田小字市場４４２番 ②地積 　(㎡) 525   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 農家住宅、一般住宅 が混在する郊外の住 宅地域 南5m市道 水道、下水 石原 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 古くからの住宅地であるがミ ニ開発等も見られる。 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 石原駅南西方 4.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地から離れた農家住宅や一般住宅の混在する住宅地域として熟成し当面現状のまま推移するものと予測 する。地価は横ばいないしやや下落傾向で推移するものと思料する。今後の経済動向等に留意する必要がある。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は福知山市内の圏域で、主として福知山市東部市街地の住宅地と代替関係が認められる。需要者の中心は 同市内に居住する１次又は２次取得者であるが、一部で市外からの転入者も見られる。市街地から遠くやや利便性に劣 るため競争力はやや劣る。景気回復傾向であるが、画地規模の大きい住宅地の不動産需要はやや弱含んでいる。中心と なる価格帯は、同規模の住宅用地で、１，４００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、同市内の対象標準地と最寄り駅が類似し価格牽連性がやや高い事例を中心に試算し、市場性を反映した 実証的な価格である。収益還元法は、共同住宅を想定したが、周辺の賃貸市場が未成熟で収益価格がマイナスとなるた め、非適用とした。近隣地域は居住快適性を重視する地域で、自己使用目的の取引が支配的。よって、代表標準地との 検討を踏まえ、収益価格を参考にとどめ、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福知山 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [133.3] [100.0] 100 26,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・世帯数はやや減少傾向。周辺部で過疎 化や高齢化が進行中。新型コロナの影響は少 なく、当該影響による地価下落は見られない 。 地域要因に変動はないが、大規模画地に対す る需要はやや弱含んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％