別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 福知山 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福知山 -4 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　新見　憲一郎   TEL.

鑑定評価額 8,290,000 円  １㎡当たりの価格 42,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福知山市字篠尾小字谷子８６５番５３ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅の建 ち並ぶ住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 福知山 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 福知山駅南西方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 　ほぼ成熟した住宅地域であり、土地利用に特段の変動は見られず今後も現状を維持し、地価水準については概 ね横ばい程度で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、福知山市内に形成された住宅地域の範囲。需要者は福知山市在住者を中心としており、圏外からの転 入は少ない。福知山市では水害に対する防災意識の高まりにより、市街地南域の高台を選好する傾向もあって、周辺で は未利用地の新規開発も増えており、既成住宅地の取引水準も概ね横ばいを維持している。市場の中心価格帯は新築戸 建住宅で３，０００万円前後とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　当該地域は、居住快適性等を重視する自己の居住目的の取引が中心であって、需要者の意思決定基準は市場相場を主 としているため、実際の取引事例から求めた比準価格は説得力を有する。なお、周辺には共同住宅も散見されるが、駅 からやや遠く指定容積率も低いため収益還元法は非適用とした。よって、本件においては、代表標準地との検討を踏ま え、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福知山 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [136.0] [100.0] 100 42,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地は利便性の良い市街地で下げ止まりの 傾向にあるが、商業地は全般的に弱含みが継 続している。令和４年４月に立地適正化計画 が策定された。 周辺では農地開発等による新規供給が増えて いるが、既成住宅地の需要も底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％