鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都西京 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ２Ｉ -103	京都市右京区		更地	（　）	ほぼ正方形	南22m国道、東6m、角地		近商高度4種最高20m (100,297)
b	２３Ｋ２Ｅ -30	京都市西京区		貸家建付地	（　）	長方形	南15m市道、中間画地		２住居高度2種最高15m (70,225)
c	２３Ｋ２Ｌ -5	長岡京市		建付地	（　）	ほぼ台形	北25m市道、西4.5m、南3m、三方路		１住居高度2種最高20m (70,200)
d	２３Ｋ２Ｅ -18	京都市右京区		更地	（　）	ほぼ長方形	北13m市道、西6m、角地		１住居高度2種最高15m (80,200)
e	２３Ｋ２Ｉ -112	京都市西京区		建付地	（　）	ほぼ台形	西23m国道、東5m、二方路		２住居高度2種最高15m (60,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 246,348	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	245,140	100 [ 100.8]	243,194	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	243,000
b	(　 ) 290,363	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	293,267	100 [ 107.8]	272,047		272,000
c	(　 ) 302,766	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	299,204	100 [ 107.8]	277,555		278,000
d	(　 ) 257,921	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	252,162	100 [ 106.9]	235,886		236,000
e	(　 ) 161,337	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.8]	185,052	100 [ 84.1]	220,038		220,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 250,000 円／㎡]

京都西京 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	115,740,856	24,525,768	91,215,088	52,381,500	38,833,588	（　0.9466） 36,759,874	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	835,451,682 円　　　　（　 160,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都西京 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	3,200.00	Ｓ2	5,800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度2種最高15m	70 ％	300 ％	255 ％	5,218 ㎡	115.5 m x 54.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域的特性、画地条件等から鉄骨造２階建店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	5,800.00	100.0	5,800.00	1,736	10,068,800	10.0	100,688,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		5,800.00	100.0	5,800.00		10,068,800		100,688,000
								0

⑨年額支払賃料	10,068,800 円　×　12ヶ月　＝　 120,825,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 5,800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	120,825,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 6,041,280 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	114,784,320 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	100,688,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 956,536 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	115,740,856 円　　　　（　 22,181 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ２Ａ（賃）　　　　-7	1,228 ( 1,166)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 60.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,861	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,750 円/㎡　月額支払賃料（　 1,736 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ２Ａ（賃）　　　　-102	1,073 ( 1,055)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [ 70.0]	1,756
c	２３Ｋ２Ａ（賃）　　　　-103	1,470 ( 1,419)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,633

京都西京 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,229,000 円	743,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	3,624,768 円	120,825,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,127,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,315,500 円	743,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,486,000 円	743,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	743,000 円	743,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 24,525,768 円　（　　　　　　 4,700 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9466

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	743,000,000 円	設計監理料率　 122,000 円／㎡　×　 5,800.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0705	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	52,381,500 円（　　　　　 10,039 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	115,740,856 円
②総費用	24,525,768 円
③純収益　①－②	91,215,088 円
④建物等に帰属する純収益	52,381,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	38,833,588 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	36,759,874 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,045 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 835,451,682 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 160,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
京都西京 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都西京 5-3

京都府

京都第２

氏名

不動産鑑定士　杉山　修一郎

TEL.

鑑定評価額

1,250,000,000 円

１㎡当たりの価格

240,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	185,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市西京区桂畑ケ田町５１番外				②地積　(㎡)	5,218 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,300) （その他）高度2種最高15m (70,255)
	不整形 2:1	店舗Ｓ2	中規模の店舗、共同住宅が建ち並ぶ路線商業地域	南西25m市道、三方路	水道、ガス、下水	上桂 870m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 27 ｍ、西 27 ｍ、南 45 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 115.0 ｍ、奥行　約　　 54.0 ｍ、規模　　 5,218 ㎡程度、形状　不整形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２５ｍ市道　三方路

交通

施設

上桂駅北東方

870m

法令

規制

２住居
(70,255)
高度2種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は幹線道路沿いの路線商業地域。背後地域に残っていた農地等の未利用地も開発が進んでおり、新型コ
ロナの影響も限定的で、大規模な店舗適地の供給も少なく、路線商業地としての需要は高まってきている。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

不整形　　　　　　　　　　　　　 0.0
三方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 250,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 158,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね、京都市西京区及び隣接市区の幹線道路沿いの路線商業地域。需要者は同地域に地縁性を持つ事業主
を中心として、全国展開する法人も見受けられ、価格水準は規模、行政的条件等によって様々で、中心となる価格帯は
見出し得ない。近隣地域及びその周辺は桂川街道沿いの比較的新しい路線商業地域で、新型コロナによる影響は限定的
。京都市内の幹線道路沿いの大規模画地の商業適地への需要は堅調である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は路線商業地域であり地域内は自用の店舗、事務所や共同住宅等がほとんどで、商業事業者向けの賃貸市場の
成熟の程度はまだ低く、収益資料の収集にも限界があり、路線型店舗を想定して求めた収益価格ではあるがやや低位に
試算された。従って、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映する説得力の高い比準価格を標準に収益価格を
関連付け、鑑定評価額を上記のように決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都西京 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 240,000 円／㎡

[102.5]
100

100
[100.0]

100
[102.9]

[100.0]
100

239,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    233,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

府内のデパート売上高やホテル稼働率は、令
和２年は落ち込んだが徐々に回復。スーパー
や家電量販店等の売上は新型コロナによる影
響は少ない。

路線商業地域で観光地周辺と比較して新型コ
ロナによる影響は少ない。総額は大きくはな
るが、希少な大規模画地の路線商業地の需要
は堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都西京 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ２Ｑ -2	京都市西京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東15m府道、北5m、角地		１住居高度2種最高15m (70,200)
b	２３Ｋ２Ｑ -7	京都市西京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東13m府道、中間画地		近商高度3種最高20m (80,300)
c	２３Ｋ２Ｄ -6	京都市西京区		更地	（　）	ほぼ長方形	南24m国道、北8.7m、二方路		１低専高度地区最高10m (58,141)
d	２３Ｋ２Ｉ -103	京都市右京区		更地	（　）	ほぼ正方形	南22m国道、東6m、角地		近商高度4種最高20m (100,297)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 219,058	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	210,504	100 [ 85.7]	245,629	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	246,000
b	(　 ) 222,917	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	264,616	100 [ 103.9]	254,683		255,000
c	(　 ) 232,474	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	277,881	100 [ 110.1]	252,390		252,000
d	(　 ) 246,348	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	245,140	100 [ 98.7]	248,369		248,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 -17.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 250,000 円／㎡]

京都西京 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	113,650,490	24,213,802	89,436,688	51,183,000	38,253,688	（　0.9466） 36,210,941	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	822,975,932 円　　　　（　 158,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都西京 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	3,283.00	Ｓ2	5,715.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度2種最高15m	70 ％	300 ％	255 ％	5,218 ㎡	115.5 m x 54.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域的特性、画地条件等から鉄骨造２階建店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	5,715.00	100.0	5,715.00	1,730	9,886,950	10.0	98,869,500
							0.0	0
～

～

～

～

計		5,715.00	100.0	5,715.00		9,886,950		98,869,500
								0

⑨年額支払賃料	9,886,950 円　×　12ヶ月　＝　 118,643,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 5,715.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	118,643,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 5,932,170 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	112,711,230 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	98,869,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 939,260 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	113,650,490 円　　　　（　 21,780 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ２Ａ（賃）　　　　-8	1,956 ( 1,876)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,716	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,744 円/㎡　月額支払賃料（　 1,730 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ２Ａ（賃）　　　　-102	1,073 ( 1,055)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [ 70.0]	1,756
c	２３Ｋ２Ａ（賃）　　　　-104	2,219 ( 2,179)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,761

京都西京 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,178,000 円	726,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	3,559,302 円	118,643,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,127,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,171,000 円	726,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,452,000 円	726,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	726,000 円	726,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 24,213,802 円　（　　　　　　 4,640 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9466

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	726,000,000 円	設計監理料率　 121,000 円／㎡　×　 5,715.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0705	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	51,183,000 円（　　　　　 9,809 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	113,650,490 円
②総費用	24,213,802 円
③純収益　①－②	89,436,688 円
④建物等に帰属する純収益	51,183,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	38,253,688 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	36,210,941 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,940 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 822,975,932 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 158,000 円／㎡）