鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都西京 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１Ｅ -7	京都市下京区		貸家建付地	（　）	長方形	北5.7m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,342)
b	２３Ｋ１Ｑ -102	京都市下京区		更地	（　）	不整形	南28m府道、東6m、二方路		商業高度4種最高20m 沿道美観形成 (90,400)
c	２３Ｋ１Ｆ -116	京都市中京区		建付地	（　）	長方形	北6.7m市道、中間画地		近商高度3種最高15m 旧市街地美観 (90,300)
d	２３Ｋ１Ｏ -20	京都市中京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4.5m市道、中間画地		商業高度1種最高31m 旧市街地美観 (90,270)
e	２３Ｋ１Ｅ -9	京都市下京区		建付地	（　）	長方形	北5.5m市道、中間画地		近商高度3種最高15m 歴史遺産美観 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 595,948	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	600,716	100 [ 119.8]	501,432	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	501,000
b	(　 ) 459,354	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 86.4]	539,103	100 [ 82.8]	651,091		651,000
c	(　 ) 695,410	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	702,364	100 [ 129.5]	542,366		542,000
d	(　 ) 464,333	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	468,048	100 [ 84.8]	551,943		552,000
e	(　 ) 411,938	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	413,586	100 [ 82.1]	503,759		504,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -13.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +42.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 550,000 円／㎡]

京都西京 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,798,143	5,479,579	18,318,564	13,461,800	4,856,764	（　0.9549） 4,637,724	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	113,115,220 円　　　　（　 372,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都西京 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	180.00	ＲＣ5	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高20m	90 ％	300 ％	300 ％	304 ㎡	16.3 m x 18.8 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

中層店舗兼事務所を想定。

⑦有効率　 77.2 ％
の理由

中層店舗兼事務所として標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	74.0	133.20	3,788	504,562	10.0	5,045,620
							0.0	0
2～ 2	事務所	180.00	78.0	140.40	2,900	407,160	6.0	2,442,960
							0.0	0
3～ 5	事務所	180.00	78.0	140.40	2,763	387,925	6.0	2,327,550
							0.0	0
～

～

計		900.00	77.2	694.80		2,075,497		14,471,230
								0

⑨年額支払賃料	2,075,497 円　×　12ヶ月　＝　 24,905,964 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 694.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,905,964 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,245,298 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,660,666 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,471,230 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 137,477 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,798,143 円　　　　（　 78,283 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ２Ａ（賃）　　　　-3	3,294 ( 3,236)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,467	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,820 円/㎡　月額支払賃料（　 3,788 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ２Ａ（賃）　　　　-4	4,241 ( 4,229)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,241
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都西京 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,266,000 円	211,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	747,179 円	24,905,964　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,250,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,793,500 円	211,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	211,000 円	211,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	211,000 円	211,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,479,579 円　（　　　　　　 18,025 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	211,000,000 円	設計監理料率　 223,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,461,800 円（　　　　　 44,282 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,798,143 円
②総費用	5,479,579 円
③純収益　①－②	18,318,564 円
④建物等に帰属する純収益	13,461,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,856,764 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,637,724 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,256 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 113,115,220 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 372,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
京都西京 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都西京 5-2

京都府

京都第２

氏名

不動産鑑定士　津田　浩伸

TEL.

鑑定評価額

160,000,000 円

１㎡当たりの価格

525,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	400,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市西京区川島有栖川町５０番１				②地積　(㎡)	304 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度3種最高20m (90,300)
	1:1.2	店舗兼事務所ＲＣ5	店舗の中に金融機関等が見られる駅前の商業地域	北（駅前広場）市道	水道、ガス、下水	桂駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層の店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

駅前広場接面

交通

施設

桂駅駅前広場接面

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

阪急京都線桂駅の駅前広場にある商業地域であり、地域要因に特段の変動は認められず、当面は現状を維持する
ものと予測する。新型コロナの影響も小さくなっており、当面の需給動向はやや強含みと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 550,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 376,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は京都市西京区等の阪急京都線沿線を中心とする商業地域である。需要者は、同一需給圏内で事業を営む法
人のほか、不動産投資目的の投資家など多様である。新型コロナの影響も小さく、超低金利等を背景に不動産投資需要
は引き続き堅調、良好な商業背後地を抱える駅前商業地として相対的稀少性が認められることから、需給動向は強含み
で推移している。規模等の条件が様々であるため、市場での中心的価格帯を見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は自己用物件のほかに賃貸用物件も見られる駅前の商業地域であり、取引価格の水準を中心としつつ収益性に
よる検討を加味した価格形成がなされているものと判断される。よって、信頼性の高い取引事例に基づき試算されてお
り、市場の実態をより反映して相対的説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量、代表標準地との検討を踏
まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　長岡京 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 308,000 円／㎡

[106.2]
100

100
[100.0]

100
[ 61.8]

[100.0]
100

529,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    494,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

京都市西京区の総人口は微減傾向にある。新
型コロナが社会経済活動に与える影響は逓減
しており、地価動向は底堅く推移。

駅前の商業地域で地域要因に特段の変動は認
められない。駅前商業地の相対的稀少性によ
り需給は強含みとなっている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都西京 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ２Ｉ -111	京都市西京区		建付地	（　）	台形	東6m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,300)
b	２３Ｋ２Ｉ -106	京都市右京区		建付地	（　）	台形	南3.5m市道、中間画地		商業高度4種最高20m (90,240)
c	２３Ｋ２Ｂ -13	向日市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.6m市道、南4m、角地		１住居高度2種最高20m (76,222)
d	２３Ｋ２Ｉ -119	長岡京市		更地	（　）	不整形	北西4m市道、中間画地		２住居高度2種最高20m (70,160)
e	２３Ｋ２Ｉ -120	長岡京市		更地	（　）	長方形	北6.4m府道、中間画地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 498,971	100 [ 100.0]	[ 106.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	532,402	100 [ 91.3]	583,135	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	583,000
b	(　 ) 492,870	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	503,713	100 [ 86.7]	580,984		581,000
c	(　 ) 312,203	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	308,566	100 [ 62.6]	492,917		493,000
d	(　 ) 392,000	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	420,000	100 [ 76.7]	547,588		548,000
e	(　 ) 420,000	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	442,680	100 [ 81.1]	545,845		546,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 550,000 円／㎡]

京都西京 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,770,862	5,462,219	18,308,643	13,398,000	4,910,643	（　0.9549） 4,689,173	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	114,370,073 円　　　　（　 376,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都西京 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	180.00	ＲＣ5	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高20m	90 ％	300 ％	300 ％	304 ㎡	16.3 m x 18.8 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域特性、画地条件等を考慮して中層店舗兼事務所（部分貸し）を想定。

⑦有効率　 77.2 ％
の理由

中層店舗兼事務所として標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	74.0	133.20	3,808	507,226	10.0	5,072,260
							0.0	0
2～ 2	事務所	180.00	78.0	140.40	2,894	406,318	6.0	2,437,908
							0.0	0
3～ 5	事務所	180.00	78.0	140.40	2,753	386,521	6.0	2,319,126
							0.0	0
～

～

計		900.00	77.2	694.80		2,073,107		14,467,546
								0

⑨年額支払賃料	2,073,107 円　×　12ヶ月　＝　 24,877,284 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 694.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,877,284 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,243,864 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,633,420 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,467,546 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 137,442 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,770,862 円　　　　（　 78,194 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ２Ａ（賃）　　　　-3	3,294 ( 3,236)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 78.0]	100 [110.0]	3,839	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,840 円/㎡　月額支払賃料（　 3,808 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ２Ａ（賃）　　　　-4	4,241 ( 4,229)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	4,222
c	２３Ｋ２Ａ（賃）　　　　-104	2,219 ( 2,179)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,467

京都西京 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,260,000 円	210,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	746,319 円	24,877,284　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,250,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,785,000 円	210,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	210,000 円	210,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	210,000 円	210,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,462,219 円　（　　　　　　 17,968 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	210,000,000 円	設計監理料率　 222,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,398,000 円（　　　　　 44,072 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,770,862 円
②総費用	5,462,219 円
③純収益　①－②	18,308,643 円
④建物等に帰属する純収益	13,398,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,910,643 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,689,173 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,425 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 114,370,073 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 376,000 円／㎡）