別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 京都西京 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都西京 -21 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　三宅　浩司   TEL.

鑑定評価額 25,900,000 円  １㎡当たりの価格 169,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市西京区御陵北山町２８番７外 ②地積 　(㎡) 153   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区最高10m 1:1.5 住宅 Ｗ2F1B 中規模一般住宅が多 い緩傾斜地の住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 桂 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 桂駅西方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、中規模一般住宅が多く見られる緩傾斜地の住宅地域であり、地域要因に影響を及ぼす大きな変動要 因はないため、当面は現状程度を維持し、地価は若干の下落で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    169,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね西京区内及び周辺区の阪急沿線の住宅地域の圏域である。需要者の中心は同圏内の自用目的の居住者 が大半であり、他エリアからの転入はほぼ見られない。複合不動産は建物の規模、築年数等により様々であり、中心価 格帯の把握は難しいが、戸建新築物件では３０坪程度で３千万円台の取引が多く見られる。不動産市場は堅調に推移し ているものの、利便性や地勢等を考慮すると、同地域の不動産の需要はやや弱含みで推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域には、共同住宅等も一部みられるが、行政的条件や、駅徒歩圏外であり土地価格に見合う賃料水準が形成され ていないため、経済合理的な賃貸住宅の経営が成り立つ地域ではなく、収益還元法の適用は断念した。近隣地域は特に 居住の快適性や利便性を重視する住宅地域であり、自用目的での取引が大半であるため、市場性を反映した実証性の高 い比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都西京 -13               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    229,000 円／㎡ [103.1] 100 100 [101.0] 100 [142.4] [103.0] 100 169,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    166,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産需要は堅調であるが、世界的なインフ レ圧力や金利の上昇、金融政策の見通しが不 透明でるため、不動産市場の不確実性は高ま っている。 最寄駅から徒歩圏外であり、地勢等から不動 産需要は低位であり、地価は弱含みで推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +41.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％