別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 京都西京 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都西京 -20 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　杉山　修一郎   TEL.

鑑定評価額 22,200,000 円  １㎡当たりの価格 84,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市西京区大原野上里南ノ町４８番８ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ2 一般住宅が多いニュ ータウン近くの住宅 地域 南西5.6m府道 水道、ガス、下水 東向日 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ５．６ｍ府道 交通 施設 東向日駅西方 2.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は市街化調整区域内の住宅地域で、地域要因に格別の変動は認められない。ニュータウンに隣接するが 交通接近性に劣り、需要者の多くは地縁者で市場は閉鎖的なため、地価水準は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね西京区内及び隣接市町内の市街化調整区域内の住宅地域であるが、郊外の生活利便性が劣る市街化 区域内の住宅地域も含まれる。近隣地域周辺は鉄道駅から遠く、需要の中心は当該地域に地縁を有する個人等に限定さ れ、市場は閉鎖的で低迷している。市街化調整区域内宅地の取引は少なく、成約価格の多くは取引事情に左右されてお り、中心となる価格帯は見出し得ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は交通アクセスの劣る市街化調整区域内の住宅地域で、賃貸市場は未成熟であるため、収益還元法は適用しな かった。自用目的取引で信頼性のある取引事例から試算した比準価格は、市場の実態を直接反映しており、説得力は高 いと判断される。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場の特性を考慮しつつ、比準価格をもって鑑定評価額を上 記のように決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都右京 -9                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,200 円／㎡ [ 97.0] 100 100 [100.0] 100 [ 64.6] [100.0] 100 84,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西京区内の人口は減少、宅地分譲面積及び住 宅着工件数も微減傾向。全般的に住宅地の需 給バランスは均衡している。 近隣地域が属する大原野地区の人口は減少、 世帯数も微減。市街化調整区域内の宅地の需 要は閉鎖的かつ低調。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -32.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％