別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 京都西京 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都西京 -14 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　松本　薫   TEL.

鑑定評価額 29,100,000 円  １㎡当たりの価格 247,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 190,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市西京区川島東代町３８番３８ ②地積 　(㎡) 118   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高15m (70,200) 1:3.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅に空 地等が見られる住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 桂 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 桂駅南東方 900m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度1種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が見られる既成住宅地域で、地域要因に特別な変化はなく当分は現状どおりに推移。桂駅徒歩圏 内で需給は堅調、市場も活発で、地価は当面上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    247,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急京都本線沿線に広がる中小規模住宅地域で、特に桂駅を圏域とする地域が中心。需要者の中心は京都 市内の居住者であるが圏外からの転入も見られる。規模が大きければ細分割を前提として開発業者等の参入もある。桂 駅徒歩圏内の地域では通勤の利便性等からサラリーマン層による需要も多く市場の動きは良い。土地は１２０㎡程度で ３，０００万円前後、新築分譲で４，５００～５，０００万円程度の物件が取引の中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅の建ち並ぶ既成住宅地域で、画地規模の点からも収益物件としての利用は不向きであり、収益還元 法を適用することができなかった。収益性よりも利便性や良好な居住環境が重視される住宅地域であり、また市場も自 用目的の戸建住宅の取引がほとんどであるため、本件では一手法の適用にとどまったが市場の実情を反映した比準価格 を採用し、さらに代表標準地との検討をも踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通りに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都西京 -13               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    229,000 円／㎡ [103.1] 100 100 [101.0] 100 [ 94.1] [100.0] 100 248,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    237,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、高齢化も進行。コロナ禍の影響 はほぼ見られず、桂駅周辺等利便性の良好な 地域を中心に需給は堅調。一方で地域的な二 極化傾向は継続。 桂駅徒歩圏内で京都・大阪通勤圏に位置し、 市場の動きは良い。一般的要因の影響により 、需給は堅調に推移、地価は上昇が継続、上 昇幅は拡大傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.2 ％  ％