別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 京都西京 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都西京 -7 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　長崎　真也   TEL.

鑑定評価額 32,300,000 円  １㎡当たりの価格 241,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 190,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市西京区松尾大利町２０番５４ ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区最高10m 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ閑静な住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 上桂 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 上桂駅北西方 450m 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。地域要因に格別の変動要因はないことから、当分の間は現 状を維持すると予測する。コロナ禍においても住宅需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    241,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、阪急嵐山線や阪急京都線沿線等を中心として、中小規模一般住宅が建ち並ぶ地域である。想定さ れる需要者の中心は、京都市内に通勤する一次取得者や買替層である。当地域内においては、最寄り駅から徒歩圏内で あり、居住環境が良好であり街区も整然としていることから、一定の需要が認められ、地価は上昇傾向である。市場の 中心価格帯は、地域の標準的な規模の土地で、３０００万円前半、新築戸建住宅は４５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、自用の戸建住宅が建ち並び、収益性よりもむしろ、居住の利便性・快適性が重 視される地域であること、指定容積率が８０％と低く、画地規模や近隣地域等の賃貸住宅の建設状況等を勘案すると、 不動産取引における収益性の位置づけは小さいものと考えられることから、収益還元法は適用せず、代表標準地からの 検討も踏まえて、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都西京 -11               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    244,000 円／㎡ [101.2] 100 100 [100.0] 100 [103.0] [100.0] 100 240,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    236,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都市西京区の総人口は微減、世帯数は微増 傾向、新設住宅着工件数は直近ではやや微減 傾向にある。宅地の需給バランスは概ね保た れている。 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として 地域要因に特段の変動はない。駅徒歩圏に存 し、一定の需要が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％