別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 京都西京 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都西京 -6 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　三宅　浩司   TEL.

鑑定評価額 26,200,000 円  １㎡当たりの価格 259,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 205,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市西京区川島権田町１７番５ ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) 準防 （その他） 高度地区最高10m (70,100) 1:2 住宅 Ｗ3 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東5m私道 水道、ガス、下水 桂 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５ｍ 私道 交通 施設 桂駅南西方 900m 法令 規制 １低専 (70,100) 準防  高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、近隣地域の地域要因に特段の変化はなく 、桂駅徒歩圏の堅調な需要を背景に当面は現状のまま推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    259,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急京都線桂駅及び阪急京都線各駅から概ね徒歩圏にある住宅地域と判定した。主な需要者は京都市の 居住者のみならず隣接市町村からの転入も見られる。近隣地域は駅から徒歩圏にあり、阪急桂駅最寄物件の堅調な需要 を背景に価格水準は安定している。価格水準は中古物件で３，０００万円、新築の戸建住宅は４，０００～４，５００ 万円程度の物件が需要の中心となっている。なお、新型コロナの住宅系用途に対する影響は限定的である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は指定容積率が低く、投資採算性にみあう賃貸住宅の経営が難しいと判断される地域であるため、収益価格の試 算は困難であると判断した。近隣地域内においては自用目的での取引が中心であり、現実の売買価格を強く反映した市 場価格が形成されている。したがって、市場価値を反映した実証性の高い価格である比準価格を採用し、代表標準地と の検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都西京 -13               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    229,000 円／㎡ [103.1] 100 100 [101.0] 100 [ 92.1] [102.0] 100 259,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    251,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産需要は堅調であるが、世界的なインフ レ圧力や金利の上昇、金融政策の見通しが不 透明でるため、不動産市場の不確実性は高ま っている。 既成住宅地域であり、特に変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％