鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都西京 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ２Ｈ -255	京都市西京区		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m (60,200)
b	２３Ｋ２Ｈ -216	京都市西京区		建付地	（　）	不整形	東4.5m私道、北4.5m、角地		１中専高度1種最高15m (70,180)
c	２３Ｋ２Ｈ -167	京都市西京区		更地	（　）	ほぼ台形	南5.5m市道、中間画地		１中専高度1種最高15m (70,200)
d	２３Ｋ２Ｅ -14	京都市西京区		建付地	（　）	長方形	北5m私道、中間画地		１中専高度1種最高15m (70,200)
e	２３Ｋ２Ｈ -218	京都市西京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１中専高度1種最高15m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 199,048	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	204,621	100 [ 102.0]	200,609	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	201,000
b	(　 ) 206,477	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	201,315	100 [ 106.8]	188,497		188,000
c	(　 ) 201,326	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 89.9]	227,304	100 [ 116.1]	195,783		196,000
d	(　 ) 182,253	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	185,534	100 [ 112.1]	165,508		166,000
e	(　 ) 169,123	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	166,332	100 [ 89.1]	186,680		187,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -10.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 188,000 円／㎡]

京都西京 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,569,309	955,562	3,613,747	3,124,200	489,547	（　0.9753） 477,455	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	10,851,250 円　　　　（　 84,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都西京 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	84.00	Ｓ3	252.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度1種最高15m	70 ％	200 ％	200 ％	128 ㎡	8.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域的特性、画地条件、行政的条件等から鉄骨造３階建、共同住宅（１ＬＤＫ、６室）を想定した。

⑦有効率　 91.7 ％
の理由

一部外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	84.00	85.0	71.40	1,650	117,810	2.0	235,620
							2.0	235,620
2～ 2	共同住宅	84.00	95.0	79.80	1,650	131,670	2.0	263,340
							2.0	263,340
3～ 3	共同住宅	84.00	95.0	79.80	1,683	134,303	2.0	268,606
							2.0	268,606
～

～

計		252.00	91.7	231.00		383,783		767,566
								767,566

⑨年額支払賃料	383,783 円　×　12ヶ月　＝　 4,605,396 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 231.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて十分担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,605,396 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 230,270 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,375,126 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	767,566 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,292 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 767,566 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 186,891 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,569,309 円　　　　（　 35,698 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ２Ｄ（賃）　　　　-3	1,592 ( 1,592)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,608	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,723 円/㎡　月額支払賃料（　 1,650 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ２Ｄ（賃）　　　　-7	2,029 ( 1,944)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,643
c	２３Ｋ２Ｄ（賃）　　　　-9	2,294 ( 2,200)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,912

京都西京 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	246,000 円	49,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	138,162 円	4,605,396　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 54,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 418,200 円	49,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	49,200 円	49,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,200 円	49,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 955,562 円　（　　　　　　 7,465 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,200,000 円	設計監理料率　 186,000 円／㎡　×　 252.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,124,200 円（　　　　　 24,408 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,569,309 円
②総費用	955,562 円
③純収益　①－②	3,613,747 円
④建物等に帰属する純収益	3,124,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	489,547 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	477,455 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,730 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,851,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 84,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
京都西京 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都西京 -2

京都府

京都第２

氏名

不動産鑑定士　杉山　修一郎

TEL.

鑑定評価額

24,200,000 円

１㎡当たりの価格

189,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市西京区牛ケ瀬奥ノ防町８６番				②地積　(㎡)	128 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度1種最高15m (70,200)
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅の中に店舗等も見られる住宅地域	北9m市道	水道、ガス、下水	桂 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北　９ｍ
市道

交通

施設

桂駅南東方

1.9km

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度1種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅の中に店舗等も見られる住宅地域で、付近に残る未利用地も徐々に宅地化されていくものと予測される
。駅徒歩圏外ではあるが、小規模画地が多く需要は堅調で、地価水準は上昇していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 189,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 82,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね阪急京都本線沿線の住宅地域。需要者は、京都市中心部や大阪方面に通勤する住宅取得目的の個人で
、新型コロナによる影響は少ない。周辺は大きな画地や農地を開発分割したミニ開発やアパートも見られるが、需給を
左右するほどの影響はない。近隣地域周辺は最寄り駅から遠いが生活利便性は向上しており、画地規模の比較的小さい
宅地が多く、需要は安定している。土地１１０㎡程度、総額４，３００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及びその周辺は駅徒歩圏外ではあるが区画整理された地域で、アパート等の収益物件も見られるが市場は自用
目的の取引が殆どで収益目的取引は少なく、収益資料の収集にも限界があり、共同住宅を想定して求めた収益価格では
あるが低位に試算された。従って、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映する説得力の高い比準価格を標準
に収益価格を参考に留め、鑑定評価額を上記のように決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都西京 -13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 229,000 円／㎡

[103.1]
100

100
[101.0]

100
[123.2]

[100.0]
100

190,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    184,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

西京区内の人口は減少、宅地分譲面積及び住
宅着工件数も微減傾向。全般的に住宅地の需
給バランスは均衡している。

近隣地域が属する川岡地区の人口はほぼ横這
い。近隣地域は最寄り駅まで徒歩圏外ではあ
るが、街路状況が良好な小規模画地の住宅地
需要は堅調。

方位は北向きで、個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都西京 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ２Ｈ -218	京都市西京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１中専高度1種最高15m (70,200)
b	２３Ｋ２Ｃ -15	京都市西京区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西6m市道、中間画地		２中専高度1種最高15m (60,200)
c	２３Ｋ２Ｈ -255	京都市西京区		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m (60,200)
d	２３Ｋ２Ｈ -130	京都市西京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		２中専高度1種最高15m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 169,123	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	166,332	100 [ 89.1]	186,680	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	187,000
b	(　 ) 176,234	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	173,297	100 [ 90.0]	192,552		193,000
c	(　 ) 199,048	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	204,621	100 [ 106.0]	193,039		193,000
d	(　 ) 201,276	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	203,289	100 [ 110.2]	184,473		184,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 189,000 円／㎡]

京都西京 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,558,308	962,929	3,595,379	3,121,160	474,219	（　0.9760） 462,838	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	10,519,045 円　　　　（　 82,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都西京 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	84.00	Ｓ3	252.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度1種最高15m	70 ％	200 ％	200 ％	128 ㎡	8.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域的特性、画地条件、行政的条件等から鉄骨造３階建共同住宅（１ＬＤＫ６室）を想定した。

⑦有効率　 91.7 ％
の理由

一部外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	84.00	85.0	71.40	1,646	117,524	2.0	235,048
							2.0	235,048
2～ 2	共同住宅	84.00	95.0	79.80	1,646	131,351	2.0	262,702
							2.0	262,702
3～ 3	共同住宅	84.00	95.0	79.80	1,679	133,984	2.0	267,968
							2.0	267,968
～

～

計		252.00	91.7	231.00		382,859		765,718
								765,718

⑨年額支払賃料	382,859 円　×　12ヶ月　＝　 4,594,308 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 231.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,594,308 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 229,715 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,364,593 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	765,718 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,274 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 765,718 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 186,441 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,558,308 円　　　　（　 35,612 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ２Ｄ（賃）　　　　-1	1,541 ( 1,509)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	1,679	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,719 円/㎡　月額支払賃料（　 1,646 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ２Ｄ（賃）　　　　-28	1,906 ( 1,792)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,733
c	２３Ｋ２Ｄ（賃）　　　　-10	2,157 ( 2,067)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,745

京都西京 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	248,500 円	49,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	137,829 円	4,594,308　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 54,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 422,400 円	49,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	49,700 円	49,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,700 円	49,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 962,929 円　（　　　　　　 7,523 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9760

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,700,000 円	設計監理料率　 188,000 円／㎡　×　 252.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0628	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,121,160 円（　　　　　 24,384 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,558,308 円
②総費用	962,929 円
③純収益　①－②	3,595,379 円
④建物等に帰属する純収益	3,121,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	474,219 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	462,838 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,616 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,519,045 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 82,200 円／㎡）