鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都山科 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ３Ｂ -103	京都市山科区		更地	（　）	ほぼ長方形	北18m府道、東6m、角地		近商高度4種最高20m (100,300)
b	２３Ｋ３Ｈ -104	京都市山科区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西20m市道、中間画地		商業高度1種最高31m (100,600)
c	２３Ｋ３Ｎ -106	京都市山科区		更地	（　）	ほぼ整形	北東18m府道、中間画地		近商高度4種最高20m (90,300)
d	２３Ｋ３Ｊ -32	京都市山科区		貸家建付地	（　）	不整形	東20m市道、北5m、角地		商業高度1種最高31m (100,600)
e	２３Ｋ３Ｂ -101	京都市山科区		更地	（　）	ほぼ長方形	東15m市道、中間画地		２中専高度1種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 197,941	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 87.6]	230,931	100 [ 101.0]	228,645	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	229,000
b	(　 ) 282,273	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	288,201	100 [ 132.5]	217,510		218,000
c	(　 ) 220,718	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	225,574	100 [ 102.6]	219,858		220,000
d	(　 ) 279,558	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	283,196	100 [ 127.2]	222,638		223,000
e	(　 ) 196,211	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	197,781	100 [ 85.8]	230,514		231,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 225,000 円／㎡]

京都山科 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,188,545	5,160,782	20,027,763	16,893,200	3,134,563	（　0.9527） 2,986,298	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	67,870,409 円　　　　（　 158,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都山科 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	250.00	ＲＣ5	1,250.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度4種最高20m	90 ％	300 ％	300 ％	429 ㎡	24.8 m x 17.0 m	前面道路：府道　 17.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼共同住宅（平均専有面積５０㎡）

⑦有効率　 89.0 ％
の理由

同種同等の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	85.0	212.50	2,380	505,750	8.0	4,046,000
							0.0	0
2～ 5	住宅	250.00	90.0	225.00	1,818	409,050	2.0	818,100
							1.0	409,050
～

～

～

計		1,250.00	89.0	1,112.50		2,141,950		7,318,400
								1,636,200

⑨年額支払賃料	2,141,950 円　×　12ヶ月　＝　 25,703,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,112.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 336,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,703,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 336,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 1,318,770 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,720,630 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,318,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 69,525 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,636,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 398,390 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,188,545 円　　　　（　 58,715 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ３Ｆ・Ｔ　　　　-1	2,166 ( 2,069)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,883	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,860 円/㎡　月額支払賃料（　 1,818 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ３Ｆ・Ｔ　　　　-7	1,784 ( 1,733)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,839
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都山科 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,345,000 円	269,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	781,182 円	26,039,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 210,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,286,500 円	269,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	269,000 円	269,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	269,000 円	269,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,160,782 円　（　　　　　　 12,030 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	269,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 1,250.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0628	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,893,200 円（　　　　　 39,378 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,188,545 円
②総費用	5,160,782 円
③純収益　①－②	20,027,763 円
④建物等に帰属する純収益	16,893,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,134,563 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,986,298 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,961 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,870,409 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 158,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
京都山科 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都山科 5-4

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　安田　佳博

TEL.

鑑定評価額

91,400,000 円

１㎡当たりの価格

213,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	170,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市山科区四ノ宮神田町１９番				②地積　(㎡)	429 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度4種最高20m (90,300)
	1.5:1	店舗兼共同住宅ＲＣ5	中低層の店舗、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	北17.5m府道	水道、ガス、下水	四宮 420m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 60 ｍ、南 0 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層の店舗付共同住宅地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 375 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１７．５ｍ府道

交通

施設

四宮駅南西方

420m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度4種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

府道沿いに店舗や共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、商業地としての選好度は比較的高く需要は安定してい
る。地域要因に格別な変動要因はなく、今後も現状を維持して推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗付共同住宅地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 223,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 156,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、京都市山科区及び周辺区における幹線道路や準幹線道路沿いを中心とした商業地域である。需要者は、
地元事業者や路面型店舗を展開する事業者を中心にマンション事業者等の参入も見込まれる。新型コロナによる外出自
粛に伴う収益性の低下は回復基調にあり、需要は底堅く地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、画地条件
や立地条件等の個別性により様々であり、一律的に見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は幹線道路沿いに店舗や共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、需要者は取引相場と収益性の双方を勘案して
行動する。比準価格は同一需給圏内の信頼性のある取引事例から比準しており実証的で説得力を有する。一方、収益価
格は同一需給圏の収益事例は個別性が高く、適正賃料や経費率等の把握に限界があり、やや信頼性に欠ける。よって比
準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都南 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 353,000 円／㎡

[104.0]
100

100
[100.0]

100
[172.7]

[100.0]
100

213,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    210,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

京都府の景気は緩やかに持ち直している。山
科区の商業地の不動産需要は、駅前や幹線道
路沿いの地域を中心に総じて回復基調である
。

駅から徒歩圏内の幹線道路沿いに位置してい
ることから、店舗や共同住宅等の多様な用途
での需要がみられ、地価はやや上昇傾向にあ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +66.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都山科 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ３Ｂ -103	京都市山科区		更地	（　）	ほぼ長方形	北18m府道、東6m、角地		近商高度4種最高20m (100,300)
b	２３Ｋ３Ｎ -108	京都市山科区		更地	（　）	不整形	北東18m府道、東2m、二方路		近商高度4種最高20m (90,250)
c	２３Ｋ３Ｎ -106	京都市山科区		更地	（　）	ほぼ整形	北東18m府道、中間画地		近商高度4種最高20m (90,300)
d	２３Ｋ３Ｊ -32	京都市山科区		貸家建付地	（　）	不整形	東20m市道、北5m、角地		商業高度1種最高31m (100,600)
e	２３Ｋ３Ｐ -104	京都市山科区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西20m府道、中間画地		近商高度4種最高20m (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 197,941	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 87.6]	230,931	100 [ 104.0]	222,049	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	222,000
b	(　 ) 240,251	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	252,764	100 [ 105.9]	238,682		239,000
c	(　 ) 220,718	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	225,574	100 [ 102.6]	219,858		220,000
d	(　 ) 279,558	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	283,196	100 [ 127.2]	222,638		223,000
e	(　 ) 273,279	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	279,018	100 [ 122.4]	227,956		228,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 223,000 円／㎡]

京都山科 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,065,186	5,140,980	19,924,206	16,830,400	3,093,806	（　0.9527） 2,947,469	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	66,987,932 円　　　　（　 156,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都山科 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	250.00	ＲＣ5	1,250.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度4種最高20m	90 ％	300 ％	300 ％	429 ㎡	24.8 m x 17.0 m	前面道路：府道　 17.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～５階は共同住宅（平均専有面積５０㎡）

⑦有効率　 89.0 ％
の理由

同種同等の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	85.0	212.50	2,400	510,000	8.0	4,080,000
							0.0	0
2～ 5	共同住宅	250.00	90.0	225.00	1,800	405,000	2.0	810,000
							1.0	405,000
～

～

～

計		1,250.00	89.0	1,112.50		2,130,000		7,320,000
								1,620,000

⑨年額支払賃料	2,130,000 円　×　12ヶ月　＝　 25,560,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,112.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 336,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,560,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 336,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,294,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,601,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,320,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 69,540 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,620,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 394,446 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,065,186 円　　　　（　 58,427 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ３Ｆ・Ｔ　　　　-1	2,166 ( 2,069)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,883	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,841 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ３Ｆ・Ｔ　　　　-3	1,792 ( 1,694)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,952
c	２３Ｋ３Ｆ・Ｔ　　　　-8	1,481 ( 1,421)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,828

京都山科 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,340,000 円	268,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	776,880 円	25,896,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 210,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,278,000 円	268,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	268,000 円	268,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	268,000 円	268,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,140,980 円　（　　　　　　 11,984 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	268,000,000 円	設計監理料率　 204,000 円／㎡　×　 1,250.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0628	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,830,400 円（　　　　　 39,232 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,065,186 円
②総費用	5,140,980 円
③純収益　①－②	19,924,206 円
④建物等に帰属する純収益	16,830,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,093,806 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,947,469 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,871 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,987,932 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 156,000 円／㎡）