鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都山科 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ３Ｈ -109	京都市山科区		貸家建付地	（　）	長方形	西20m市道、中間画地		商業高度1種最高31m (100,600)
b	２３Ｋ３Ｊ -32	京都市山科区		貸家建付地	（　）	不整形	東20m市道、北5m、角地		商業高度1種最高31m (100,600)
c	２３Ｋ３Ｐ -104	京都市山科区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西20m府道、中間画地		近商高度4種最高20m (80,300)
d	２３Ｋ３Ｂ -103	京都市山科区		更地	（　）	ほぼ長方形	北18m府道、東6m、角地		近商高度4種最高20m (100,300)
e	２３Ｋ３Ｎ -106	京都市山科区		更地	（　）	ほぼ整形	北東18m府道、中間画地		近商高度4種最高20m (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 283,357	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	289,874	100 [ 86.0]	337,063	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	337,000
b	(　 ) 279,558	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	283,196	100 [ 84.2]	336,337		336,000
c	(　 ) 273,279	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	279,018	100 [ 82.6]	337,794		338,000
d	(　 ) 197,941	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 87.6]	230,931	100 [ 70.5]	327,562		328,000
e	(　 ) 220,718	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	225,574	100 [ 65.4]	344,914		345,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 337,000 円／㎡]

京都山科 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,804,669	4,822,251	17,982,418	16,038,000	1,944,418	（　0.9527） 1,852,447	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	42,101,068 円　　　　（　 261,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都山科 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	125.00	ＲＣ9	1,125.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度1種最高31m	100 ％	600 ％	600 ％	161 ㎡	10.7 m x 15.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２～９階は共同住宅（２ＬＤＫ、５０㎡程度）を想定。

⑦有効率　 84.4 ％
の理由

想定建物と類似する建物の有効率より判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	125.00	80.0	100.00	2,600	260,000	10.0	2,600,000
							0.0	0
2～ 9	共同住宅	125.00	85.0	106.25	1,975	209,844	2.0	419,688
							1.0	209,844
～

～

～

計		1,125.00	84.4	950.00		1,938,752		5,957,504
								1,678,752

⑨年額支払賃料	1,938,752 円　×　12ヶ月　＝　 23,265,024 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 950.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,265,024 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 930,601 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,334,423 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,957,504 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 57,192 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,678,752 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 413,054 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,804,669 円　　　　（　 141,644 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ３Ｆ・Ｔ　　　　-1	2,166 ( 2,069)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [111.0]	100 [100.0]	1,951	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,020 円/㎡　月額支払賃料（　 1,975 円/㎡）　基準階 5 F B
b	２３Ｋ３Ｆ・Ｔ　　　　-2	2,481 ( 2,348)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	2,089
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都山科 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,458,000 円	243,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	697,951 円	23,265,024　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 114,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,065,500 円	243,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	243,000 円	243,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	243,000 円	243,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,822,251 円　（　　　　　　 29,952 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	243,000,000 円	設計監理料率　 206,000 円／㎡　×　 1,125.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0660	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,038,000 円（　　　　　 99,615 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,804,669 円
②総費用	4,822,251 円
③純収益　①－②	17,982,418 円
④建物等に帰属する純収益	16,038,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,944,418 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,852,447 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,506 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,101,068 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 261,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
京都山科 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都山科 5-1

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　岩崎　陽

TEL.

鑑定評価額

51,200,000 円

１㎡当たりの価格

318,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	245,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市山科区音羽役出町１番３４外				②地積　(㎡)	161 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度1種最高31m (100,600)
	1:1.5	店舗兼共同住宅ＲＣ9	中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	西20m市道	水道、ガス、下水	東野 360m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 40 ｍ、南 60 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

高層の店舗住宅併用地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

東野駅北方

360m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度1種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いの商業地域であり、大手スーパーやテナントビル等が見られ、周辺一帯は一定の繁華性が認められ
る。現状、容積率・高さ制限の緩和が計画されており、実現すれば、より大規模な建物が建築可能となる。

(3)最有効使用の判定

高層の店舗住宅併用地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 335,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 257,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として京都市山科区・伏見区・南区等の幹線又は準幹線道路沿いの商業地の圏域。需要者の中心は個
人・法人等の事業者である。一定の繁華性が認められる地域であり、全国チェーン店等による店舗・事業所等としての
利用も認められる。また、まとまった画地であればデベロッパー等の需要もあり、その需要並びに地価は強含みで推移
している。需要の中心となる価格帯は画地規模により様々であり一律には定め難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺には自用の事務所・店舗のほか、収益用ビルも見られるため、本件においては実証的な比準価格を重視しつつも、
取引における収益性を反映した収益価格も十分に関連づけ、更に代表標準地との均衡も考慮の上、鑑定評価額を上記の
通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都南 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 353,000 円／㎡

[104.0]
100

100
[100.0]

100
[115.4]

[100.0]
100

318,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    306,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

主要小売業販売額・京都地区の百貨店販売額
は、前年を上回っており、観光は、新型コロ
ナの影響が和らぐもとで、持ち直し傾向にあ
る。

地下鉄駅徒歩圏かつ幹線道路沿いの商業地で
あり、需要は底堅い。都市計画の変更も予定
されており、地価は上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都山科 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ３Ｐ -104	京都市山科区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西20m府道、中間画地		近商高度4種最高20m (80,300)
b	２３Ｋ３Ｈ -104	京都市山科区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西20m市道、中間画地		商業高度1種最高31m (100,600)
c	２３Ｋ３Ｊ -32	京都市山科区		貸家建付地	（　）	不整形	東20m市道、北5m、角地		商業高度1種最高31m (100,600)
d	２３Ｋ３Ｎ -108	京都市山科区		更地	（　）	不整形	北東18m府道、東2m、二方路		近商高度4種最高20m (90,250)
e	２３Ｋ３Ｎ -106	京都市山科区		更地	（　）	ほぼ整形	北東18m府道、中間画地		近商高度4種最高20m (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 273,279	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	279,018	100 [ 85.4]	326,719	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	327,000
b	(　 ) 282,273	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	288,201	100 [ 84.2]	342,281		342,000
c	(　 ) 279,558	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	283,196	100 [ 84.2]	336,337		336,000
d	(　 ) 240,251	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	252,764	100 [ 75.0]	337,019		337,000
e	(　 ) 220,718	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	225,574	100 [ 70.4]	320,418		320,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 335,000 円／㎡]

京都山科 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,688,509	4,802,151	17,886,358	15,972,000	1,914,358	（　0.9527） 1,823,809	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	41,450,205 円　　　　（　 257,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都山科 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	125.00	ＲＣ9	1,125.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度1種最高31m	100 ％	600 ％	600 ％	161 ㎡	10.7 m x 15.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗フロアー貸し、２～７階：約５０㎡程度のファミリータイプ。

⑦有効率　 84.4 ％
の理由

同種・同規模の標準的な建物より査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	125.00	80.0	100.00	2,500	250,000	10.0	2,500,000
							0.0	0
2～ 9	住宅	125.00	85.0	106.25	1,975	209,844	2.0	419,688
							1.0	209,844
～

～

～

計		1,125.00	84.4	950.00		1,928,752		5,857,504
								1,678,752

⑨年額支払賃料	1,928,752 円　×　12ヶ月　＝　 23,145,024 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 950.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,145,024 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 925,801 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,219,223 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,857,504 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 56,232 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,678,752 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 413,054 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,688,509 円　　　　（　 140,922 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ３Ｉ・Ｔ　　　　-8	2,118 ( 2,118)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,229	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,020 円/㎡　月額支払賃料（　 1,975 円/㎡）　基準階 5 F B
b	２３Ｋ３Ｆ・Ｔ　　　　-6	1,763 ( 1,763)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [130.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,884
c	２３Ｋ３Ｆ・Ｔ　　　　-5	1,611 ( 1,611)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [130.0]	100 [ 90.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	1,967

京都山科 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,452,000 円	242,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	694,351 円	23,145,024　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 114,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,057,000 円	242,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	242,000 円	242,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	242,000 円	242,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,802,151 円　（　　　　　　 29,827 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	242,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 1,125.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0660	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,972,000 円（　　　　　 99,205 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,688,509 円
②総費用	4,802,151 円
③純収益　①－②	17,886,358 円
④建物等に帰属する純収益	15,972,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,914,358 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,823,809 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,328 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,450,205 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 257,000 円／㎡）