別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 京都山科 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都山科 -23 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　岩崎　陽   TEL.

鑑定評価額 28,200,000 円  １㎡当たりの価格 61,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市山科区大塚高岩６番６６ ②地積 　(㎡) 461   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (30,50) （その他） 高度地区最高10m 風致地区第２種 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 東8m市道 水道、ガス、下水 東野 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、　８ ｍ市道 交通 施設 東野駅東方 1.8km 法令 規制 １低専 (30,50) 高度地区最高10m 風致地区第２種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い高台の住宅地域であり、環境条件は優れるものの、駅接近性が劣る点・傾斜地である点等 より選好性は高くない。地域要因の特段の変動はなく、当分は現状のまま推移すると判断される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、山科区・伏見区に位置する山裾の住宅地の圏域。需要者の中心は、主として、京都市居住の自用目的の 取得者である。環境面は良好であるものの、高台に位置し、最寄駅への接近性等の交通接近条件は劣る。また風致地区 の規制により極めて厳しい建ぺい率・容積率が適用されており、需要は弱い。これら要因により、地価は、弱含みで推 移している。取引の中心となる価格帯は、画地条件等により様々であり、一律に定め難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用目的の取引が支配的であり、収益性よりも居住の快適性を重視して価格形成がなされている。よって、 本件鑑定評価にあたっては、行政的条件等の制約により収益価格の試算を断念したことから、実証性の高い比準価格を 採用し、代表標準地との均衡を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都山科 -20               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,000 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [132.6] [102.0] 100 61,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅投資は横ばい圏内で推移している。雇用 ・所得環境は有効求職者数が引き続き高い水 準にあるものの緩やかに改善している。物価 は前年を上回る。 特段の地域要因の変動は認められないものの 、駅接近性に劣る地域であり、その需要並び に地価はやや弱含みの状況にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％