別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 京都山科 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都山科 -20 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　堀川　晃   TEL.

鑑定評価額 8,850,000 円  １㎡当たりの価格 79,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市山科区小山谷田町１５番１４ ②地積 　(㎡) 111   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高15m 土砂災害警戒区域 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ高台の住宅 地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 地下鉄山科 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 地下鉄山科駅南東方 2.1km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高15m 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 山科区郊外の山裾に存する住宅地域である。周辺において新規の戸建分譲も散見されるが駅徒歩圏外に存し生活 利便性に劣る住環境に変動はなく、選好性は低位のまま地価は概ね弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は山科区及び周辺区に所在する住宅地域である。主な需要者は地縁を有する一次取得者層が考えられる。近 隣地域は区辺縁部の高台に所在する閑静な住宅地域であり、周辺に新規分譲も見られるが、交通接近性、生活利便性等 の面で選好性は依然として低位であり、地価は概ね弱含みで推移している。取引の中心となる価格帯は、面積１００㎡ ～１５０㎡程度の土地で１，０００万円前後、新築の戸建物件で２，５００万円～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域にあって自己使用目的の取引が中心となっており、価格形成において は類似不動産に係る取引相場との比較の観点が重視されるため、市場性を反映した比準価格が有する説得力は高いもの と判断した。なお、周辺地域の状況、画地条件等より賃貸事業の想定は困難であるため、収益還元法の適用は断念した 。したがって、比準価格を標準として、前年公示価格との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 資材価格の高騰等に対する懸念は拡がってい るものの、住宅投資が大きく落ち込むことは なく一定の需要を維持している。 郊外において交通接近性に劣後する既成住宅 地域で地域要因に大きな変動はなく、需要者 の選好性は低位であり、需要は依然として弱 含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％