別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 京都山科 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都山科 -19 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　岡田　誠二郎   TEL.

鑑定評価額 9,440,000 円  １㎡当たりの価格 92,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 75,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市山科区大宅中小路町６１番９外 ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度2種最高15m 土砂災害警戒区域 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 椥辻 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    25 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無い。 街 路 基準方位北：６ｍ市 道 交通 施設 椥辻駅東方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度2種最高15m 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 名神高速の南東側、高台に位置する小規模画地の住宅地域である。駅からやや遠く需要は弱含みである。当面は 現状の住宅地域として推移し、地価は変動幅は縮小しながら下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は山科区を中心に小規模画地の住宅地域である。主な需要者層は、規模、総額に着目した一次取得者層と考 えられる。最寄り駅からの距離や地勢等に難点があり、他地域との比較で相対的に需要は限定される傾向がある。総額 の価格帯によって選好される場合が多いと推測され、需要は依然として弱含みである。主な取引価格帯は、対象標準地 程度の規模で新築戸建は２５００万円程度まで、土地のみ１０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、最寄り駅から徒歩約１５分以上にあり、地域内には自用の低層戸建住宅が多い。画地規模等により高度利 用に限度があり、経済合理性と建物配置の観点から市場性のある賃貸住宅の床面積の確保が困難である。そして市場参 加者において収益性の占める位置は軽微と判断して収益還元法を適用しなかった。従って、比準価格を採用し、代表標 準地との均衡に留意して対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都山科 -20               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,000 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [ 89.2] [103.0] 100 92,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内中心部のマンション価格、建築費等の高 騰、高止まりにより山科区内への需要流入が 見られ、駅徒歩圏等を中心に影響が波及しつ つある。 最寄駅から離れた山沿いの地域である。近隣 地域に大きな変化はないが、他地域との比較 で需要は相対的に弱くなる傾向にある。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％