別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 京都山科 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都山科 -18 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　吉田　篤史   TEL.

鑑定評価額 18,200,000 円  １㎡当たりの価格 49,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市山科区大宅岩屋殿３番３６外 ②地積 　(㎡) 367   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 土砂災害警戒区域 風致１種 (20,100) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ傾斜地の住 宅地域 南東6m私道 水道、ガス、下水 椥辻 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       370 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 土砂災害警戒区域。 街 路 基準方位北、６ｍ私 道 交通 施設 椥辻駅南東方 1.6km 法令 規制 ｢調区｣  (20,100) 土砂災害警戒区域 風致１種 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、中規模一般住宅等が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域であり、地域要因に特段の変化は見られない。住宅 地域として今後も現状を維持するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京都市山科区及び周辺市区の住宅地域の存する圏域。中心となる需要者は京都市山科区に地縁的選好性を 有する居住目的の個人である。市街化調整区域内に存し、最寄り駅への接近性に劣ること、土砂災害の危険性があるこ と等により住宅地としての選好性は劣る。また、不動産の取引件数は少なく、取引の中心価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、自用目的の取引が中心の住宅地域であり、需要者は生活利便性や住環境を重視して意思決定を行う。比準 価格はこれらを反映した実証的な価格であり、その説得力は高い。一方で、指定容積率が低く、経済合理的な賃貸住宅 経営が困難であることから、収益還元法は適用出来なかった。よって、比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意 しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇治 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,000 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [102.0] 100 [ 95.7] [103.0] 100 49,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界的な物価高に伴い、企業収益の悪化や個 人消費の落込みが懸念される。山科区の人口 は微減傾向である。 山科区における市街化調整区域内に存する利 便性の劣る住宅地域であり、選好性の程度は 低い。需要は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％