別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 京都山科 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都山科 -17 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　山口　将史   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 118,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 99,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市山科区西野山射庭ノ上町６７番４１ ②地積 　(㎡) 92   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高15m 土砂災害警戒区域 (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 椥辻 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 椥辻駅西方 2.0km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度1種最高15m 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模戸建住宅が多い傾斜地にある住宅地域。地域要因に変動は見られず、今後も現状通り推移するものと予測 する。駅徒歩圏外で利便性に劣り、地価は横ばい圏内で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    118,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は山科区西部及び伏見区東部の住宅地域と判定する。需要者は地元居住者のうち第一次取得者層が中心的で ある。山科区においては地下鉄駅徒歩圏内等利便性に優る地域を中心に、住宅需要は持ち直しの動きが見られるが、本 地域は駅徒歩圏外の傾斜地であり選好性に劣ることから依然として低位な状況が続いている。市場の中心価格帯として は土地で１千万円台前半、中古住宅で１千万円台後半から２千万円台後半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については同一需給圏内において類似性の高い取引事例を採用した。一方収益価格については、自己居住用目 的中心の売買市場に比して賃貸市場の熟成度が低く、現下の賃貸市場における賃料水準、稼働率等に鑑みると収益目的 の市場参加者の参入は皆無であると判断し、収益還元法は適用を断念した。よって、市場の実態を反映した比準価格を 標準に、代表標準地との検討をふまえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都山科 -14               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    160,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [103.0] 100 [135.3] [103.0] 100 120,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    118,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 山科区の人口は微減傾向。物価高対策の懸念 はあるが、行動制限緩和と感染症対策の進展 等により経済の活性化と住宅需要の回復が期 待される。 地域要因に変動はない。駅徒歩圏外で利便性 に劣る上、土砂災害警戒区域内であるため選 好性は低く、地価は横ばいで推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％