別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 京都山科 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都山科 -16 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　東辻　壮司   TEL.

鑑定評価額 9,090,000 円  １㎡当たりの価格 149,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市山科区御陵中筋町２１番２１ ②地積 　(㎡) 61   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高20m (70,160) 1:3.5 住宅 Ｗ3 小規模一般住宅が多 く建ち並ぶ住宅地域 北4m私道 水道、ガス、下水 御陵 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   4.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        60 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 御陵駅南東方 1.0km 法令 規制 １中専 (70,160) 準防  高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅を主とする既成住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、今後も現状程度で推移するもの と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    149,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、山科区の北部、中部に位置する住宅地域である。需要者は、当該地域に地縁的選好性を有する付近居住 者の住替えや一次取得者層が中心と判断される。街路の整然性にやや難があるが、付近では中古住宅の取引、業者によ る再販も見られる。所得が伸び悩む中、中古住宅への選好性もあり、地価、需要ともにやや上昇に転じている。中心と なる価格帯は、標準地規模の土地で１，０００万円前後、中古住宅は２，０００万円未満である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、小規模一般住宅を主とする住宅地域である。自己使用目的の取引が中心であり、市場の実態を反映した比 準価格が説得力を有する。対象標準地の間口及び画地規模から、賃貸物件を想定することは現実的ではないため、収益 還元法は適用しなかった。本件では、収益価格を試算せず、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を考慮し、更に 単価と総額との関連、市場動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都山科 -14               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    160,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [103.0] 100 [106.1] [100.0] 100 148,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    148,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 山科区の人口は微減傾向にある。地価は駅徒 歩圏内の平坦地ではやや上昇、生活利便性の 劣る縁辺部傾斜地では下落傾向にある。 地域要因に大きな変動はないが、周辺住宅地 の取引は安定的で、地価は緩やかに回復して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％