別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 京都山科 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都山科 -15 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　中島　惠子   TEL.

鑑定評価額 28,400,000 円  １㎡当たりの価格 132,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市山科区御陵封ジ山町２番６５ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区最高10m 風致３種 (40,80) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い区 画整然とした閑静な 住宅地域 南7m市道 水道、ガス、下水 御陵 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、７ｍ市 道 交通 施設 御陵駅北方 500m 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区最高10m 風致３種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域であり、特段の地域を変動させる要因はなく、今後も現状のまま推移 していくものと予測する。地価水準は、やや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    132,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、山科区及び伏見区東部を中心に形成される閑静な住宅地域等と判定した。需要者は、地縁を有する個人 、京都市中心部へ通勤する個人等が中心となる。画地規模が大きく、街区が整然とし、閑静で居住環境の良好な地域が 多いが、交通利便性に劣る地域や、傾斜地に存する住宅地の需要はやや低調である。市場での中心価格帯は、標準的画 地の規模で土地２千万円台後半、建物と総額で４千万円台半ば～後半となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格が上記の通り求められた。対象標準地の立地、法令上の規制等を勘案するに、収益物件用地としての需要は考 え難く、殆どが自用目的での需要になるものと考えられる。したがって、比準価格のみで鑑定評価額を決定することと なるが、比準価格は市場の実勢を反映した高い規範性を有している価格であると判断されることから、比準価格をもっ て、指定基準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    131,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　山科（府） -2              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    131,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、緩やかに持ち直しているが、海外景 気の下振れが景気を下押しするリスクとなっ ているとともに、物価上昇等の影響に注意す る必要がある。 高台の傾斜地に存するが、駅接近性、居住環 境が良好なことから、住宅地需要が比較的安 定している。地価水準は、やや上昇傾向で推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％ +0.8 ％