別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 京都山科 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都山科 -14 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　高田　泰光   TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 162,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市山科区東野八反畑町５８番８２ ②地積 　(㎡) 72   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高20m (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南5m私道 水道、ガス、下水 椥辻 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５ｍ私 道 交通 施設 椥辻駅北西方 650m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度2種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、格別の変動要因はないが、最寄駅への接近性が良好で利便施設等へも近 く、新型コロナ感染症の影響を差し引いても地価は強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    162,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は概ね山科区の住宅地域。需要者の中心は山科区の居住者であるが、他区等からの転入も見られる。小規 模一般住宅が建ち並ぶ利便性良好な住宅地域で、椥辻駅を最寄り駅とするところの住宅地域としての選好性も良好。取 引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　周辺には共同住宅等も見られるが、土地価格に見合うほどの賃料水準が形成されていないこと等から、収益還元法は 適用出来なかった。概ね自用目的の取引が中心であることもあり、比準価格を採用することとし、前年公示価格との均 衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    160,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　山科（府） -8              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    161,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は持ち直している。個人消費・観光は感 染症の中、持ち直し、設備・公共投資は増加 、住宅投資は横ばい、生産は一部で弱く、雇 用所得は改善。 地域要因に格別の変動はないが、地域の堅調 な選好性等から、需要は強含み傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％ +0.6 ％