鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都山科 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ３Ｄ -104	京都市山科区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m市道、南2.8m、角地		１中専高度1種最高20m (80,160)
b	２３Ｋ３Ｉ -17	京都市山科区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１中専高度1種最高15m (60,200)
c	２３Ｋ３Ａ -17	京都市山科区		更地	（　）	不整形	南西6m私道、中間画地		１中専高度1種最高15m (60,200)
d	２３Ｋ３Ａ -9	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北12.4m市道、中間画地		２中専高度1種最高15m (59,181)
e	２３Ｋ３Ｓ -10	京都市伏見区		更地	（　）	ほぼ長方形	北6.8m市道、中間画地		１中専高度1種最高15m 風致地区 (40,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 156,916	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	156,294	100 [ 96.9]	161,294	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	165,000
b	(　 ) 142,281	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	144,415	100 [ 94.1]	153,470		157,000
c	(　 ) 162,848	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	163,493	100 [ 101.0]	161,874		165,000
d	(　 ) 114,595	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	114,595	100 [ 75.7]	151,380		154,000
e	(　 ) 182,090	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	183,000	100 [ 112.3]	162,956		166,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +9.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 162,000 円／㎡]

京都山科 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存することから、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,784,174	1,237,685	4,546,489	3,761,720	784,769	（　0.9527） 747,649	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	16,992,023 円　　　　（　 84,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都山科 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	Ｓ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専高度1種最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	202 ㎡	9.2 m x 22.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア毎に２ＤＫ２戸、平均専有面積約４４㎡の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

同種、同規模の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.00	85.0	85.00	1,710	145,350	1.0	145,350
							2.0	290,700
2～ 3	住宅	100.00	90.0	90.00	1,804	162,360	1.0	162,360
							2.0	324,720
～

～

～

計		300.00	88.3	265.00		470,070		470,070
								940,140

⑨年額支払賃料	470,070 円　×　12ヶ月　＝　 5,640,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 265.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,640,840 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　％　＝　　 282,042 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,550,798 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	470,070 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,466 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 940,140 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 228,910 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,784,174 円　　　　（　 28,635 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ３Ｆ・Ｔ　　　　-1	2,166 ( 2,069)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,969	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,883 円/㎡　月額支払賃料（　 1,804 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ３Ｆ・Ｔ　　　　-7	1,784 ( 1,733)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 87.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,775
c	２３Ｋ３Ｉ・Ｔ　　　　-3	1,417 ( 1,417)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,905

京都山科 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	359,400 円	59,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	174,985 円	5,832,840　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 74,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 509,100 円	59,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	59,900 円	59,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	59,900 円	59,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,237,685 円　（　　　　　　 6,127 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	59,900,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0628	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,761,720 円（　　　　　 18,622 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,784,174 円
②総費用	1,237,685 円
③純収益　①－②	4,546,489 円
④建物等に帰属する純収益	3,761,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	784,769 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	747,649 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,701 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,992,023 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 84,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
京都山科 -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都山科 -12

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　長谷川　茂

TEL.

鑑定評価額

32,700,000 円

１㎡当たりの価格

162,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市山科区大宅沢町１７２番				②地積　(㎡)	202 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）高度1種最高20m
	1:2.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中に事業所、空地も見られる住宅地域	東6m市道	水道、ガス、下水	椥辻 590m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層住宅地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北６ｍ市
道

交通

施設

椥辻駅南東方

590m

法令

規制

２中専
(60,200)
高度1種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

商業施設等との接近条件も比較的良好で、住宅地域としての成熟度も高い。特に価格形成要因を変動させる要素
は無く、現状維持での推移が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の共同住宅地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 162,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 88,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市東部域の住宅地域で需要者は自用目的の個人が中心である。最寄り椥辻駅及び同駅周辺の商業施設へ徒
歩圏にあり生活利便施設への接近性に概ね恵まれている。又比較的街路の配置が整った住宅地域である。こうした要因
を受け、総額的にはやや張るが需要は比較的堅調で価格は上昇している。近隣地域及び周辺地区において取引される価
格帯は標準地規模の土地で３２～３３百万円程度となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

アパート等の収益物件も存するものの自己使用を目的とする取引が中心的である。従って取引に当たっては収益性より
も寧ろ利便性や快適性等が重視される比重が大きい。採用した取引事例資料は価格形成要因や品等の類似性の高いもの
を採用している。従って比準価格に対し高い信頼性を認め、収益価格については参考とし、代表標準地との検討を踏ま
え鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都山科 -14 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 160,000 円／㎡

[101.3]
100

100
[103.0]

100
[ 99.0]

[102.0]
100

162,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    158,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響が和らぐ中、京都府の有効
求職者数は概ね高い水準を維持している。雇
用所得環境は改善し、個人消費も緩やかに持
ち直している。

椥辻駅及び周辺商業施設へ徒歩圏にあり、市
況は概ね堅調さを維持しており、地価も上昇
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都山科 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ３Ｋ -101	京都市山科区		建付地	（　）	台形	北5m私道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,200)
b	２３Ｋ３Ｍ -2	京都市山科区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	東6m市道、中間画地		２中専高度1種最高20m (60,200)
c	２３Ｋ３Ｑ -19	京都市山科区		更地	（　）	ほぼ長方形	北5m市道、中間画地		１中専高度1種最高20m (70,200)
d	２３Ｋ３Ｒ -5	京都市山科区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m私道、北6m、二方路		１中専高度1種最高20m (70,200)
e	２３Ｋ３Ａ -107	京都市伏見区		更地	（　）	ほぼ長方形	西4.7m市道、中間画地		１中専高度1種最高15m 建築協定 (60,188)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 162,487	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	166,224	100 [ 99.0]	167,903	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	171,000
b	(　 ) 179,454	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	176,815	100 [ 111.6]	158,436		162,000
c	(　 ) 171,504	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	172,876	100 [ 109.3]	158,167		161,000
d	(　 ) 175,879	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	169,791	100 [ 106.7]	159,129		162,000
e	(　 ) 169,971	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	168,288	100 [ 106.7]	157,721		161,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 162,000 円／㎡]

京都山科 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,699,361	1,208,769	4,490,592	3,661,240	829,352	（　0.9527） 790,124	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	17,957,364 円　　　　（　 88,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都山科 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	Ｓ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専高度1種最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	202 ㎡	9.2 m x 22.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準的使用、画地条件等を勘案し、３階建共同住宅（１室４４㎡程度）と判定。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

同種・同規模の建物と比較して標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.00	85.0	85.00	1,780	151,300	1.0	151,300
							2.0	302,600
2～ 3	住宅	100.00	90.0	90.00	1,821	163,890	1.0	163,890
							2.0	327,780
～

～

～

計		300.00	88.3	265.00		479,080		479,080
								958,160

⑨年額支払賃料	479,080 円　×　12ヶ月　＝　 5,748,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 265.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,748,960 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 287,448 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,461,512 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	479,080 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,551 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 958,160 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 233,298 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,699,361 円　　　　（　 28,215 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ３Ｆ・Ｔ　　　　-1	2,166 ( 2,069)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [112.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,896	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,900 円/㎡　月額支払賃料（　 1,821 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ３Ｉ・Ｔ　　　　-2	1,033 ( 1,033)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 55.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,917
c	２３Ｋ３Ｉ・Ｔ　　　　-7	1,542 ( 1,509)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,908

京都山科 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	349,800 円	58,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	172,469 円	5,748,960　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 74,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 495,500 円	58,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	58,300 円	58,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,300 円	58,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,208,769 円　（　　　　　　 5,984 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,300,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0628	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,661,240 円（　　　　　 18,125 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,699,361 円
②総費用	1,208,769 円
③純収益　①－②	4,490,592 円
④建物等に帰属する純収益	3,661,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	829,352 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	790,124 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,912 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,957,364 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,900 円／㎡）