別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 京都山科 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都山科 -9 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　百合口　賢次   TEL.

鑑定評価額 20,100,000 円  １㎡当たりの価格 170,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市山科区御陵平林町１番３１ ②地積 　(㎡) 118   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区最高10m 1:4 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ環境の良い住 宅地域 南4.6m市道 水道、ガス、下水 山科 530m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、４． ６ｍ市道 交通 施設 山科駅北西方 530m 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い住宅地域で、地域要因に特別な変化はなく当分は現状どおりに推移。居住環境は概ね良好 で需給は安定した地域であるが、交通接近条件は良好で、地価は当面上昇基調で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    170,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は山科区北部、ＪＲ東海道本線や地下鉄東西線等を中心に広がる中小規模住宅地域。需要者の中心は同一圏 域内の居住者。市場では中古物件が中心であるが一部で土地を細分割した新築分譲も見られる。新型コロナによる先行 き不透明感は残るものの、生活利便性や居住環境は概ね良好で需給は安定的に推移。土地は１２０㎡程度で２，０００ 万円前後、中古物件で２，０００～３，０００万円程度の物件が取引の中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は公法上の規制が厳格な戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域で、収益物件としての利用は不向きであり、収益還元法 を適用することができなかった。収益性よりも利便性や良好な居住環境が重視される住宅地域であり、また市場も自用 目的の戸建住宅の取引がほとんどであるため、本件では一手法の適用にとどまったが市場の実情を反映した比準価格を 採用し、さらに代表標準地との検討をも踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通りに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都山科 -15               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    131,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [103.0] 100 [ 78.0] [103.0] 100 169,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    168,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減、高齢化は進行。新型コロナの影 響も薄れて市場は回復傾向にある。駅徒歩圏 内の地域を中心に需要は底堅く、市場は堅調 に推移している。 地縁性は強いものの交通接近条件は概ね良く 、需要は底堅い。市場では供給がやや少ない こともあり、地価は横這いから上昇傾向に転 じた。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％