別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 京都山科 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都山科 -8 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　岡田　誠二郎   TEL.

鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 143,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市山科区東野八代４８番７０ ②地積 　(㎡) 105   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高20m (70,200) 1:2 住宅 Ｗ3 小規模一般住宅の中 に店舗等が混在する 住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 東野 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無い。 街 路 基準方位北：６ｍ市 道 交通 施設 東野駅南西方 1.3km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅からやや遠い、徒歩１５分以上の小規模画地主体の既成住宅地域である。既存画地の建て替え、再分譲も 見られ、当面は現状の住宅地域として推移し、地価は横ばいからやや上向きで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    143,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東野駅圏を中心に区内の小規模画地の住宅地域である。主な需要者は一次取得者、住替需要の両方が考え られる。最寄り駅から徒歩１５分以上であるが、買物等の生活利便性は一定以上保たれる。最近の建築費、資材高騰に よる住宅価格上昇の影響で他地域からの流入需要も考えられ、需要は上向きで推移する。主な取引価格帯は対象標準地 程度の規模で新築戸建が３０００～３５００万円度、土地のみで１５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は画地規模等により高度利用に限度があり、地域内には自用の低層戸建住宅が多く、経済合理性と建物配置の 観点から市場性のある賃貸住宅の床面積の確保が困難である。そして市場参加者において収益性の占める位置は軽微と 判断して収益還元法を適用しなかった。従って、比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して対象標準地の鑑定 評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都山科 -14               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    160,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [103.0] 100 [112.1] [103.0] 100 145,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    142,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内中心部のマンション価格、建築費等の高 騰、高止まりにより山科区内への需要流入が 見られ、駅徒歩圏等を中心に影響が波及しつ つある。 最寄駅から徒歩約１５分以上であるが小規模 画地中心である。新築戸建の価格上昇を受け て、需要は上向きで推移する。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％