鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都山科 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ３Ｋ -103	京都市山科区		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		１中専高度1種最高20m (70,200)
b	２３Ｋ３Ａ -104	京都市山科区		建付地	（　）	長方形	東5m私道、中間画地		１中専高度1種最高20m (70,200)
c	２３Ｋ３Ｏ -11	京都市山科区		更地	（　）	長方形	北4.5m市道、中間画地		１中専高度1種最高20m (70,180)
d	２３Ｋ３Ｍ -103	京都市山科区		建付地	（　）	不整形	西12m市道、南東1m、二方路		１中専高度1種最高15m (60,200)
e	２３Ｋ３Ｌ -11	京都市山科区		更地	（　）	不整形	南東7m府道、中間画地		１住居高度2種最高15m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 160,966	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	161,597	100 [ 111.0]	145,583	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	147,000
b	(　 ) 167,329	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	168,313	100 [ 111.1]	151,497		153,000
c	(　 ) 192,520	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	195,215	100 [ 131.3]	148,679		150,000
d	(　 ) 90,695	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.2]	102,864	100 [ 71.9]	143,065		144,000
e	(　 ) 88,988	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	95,996	100 [ 63.7]	150,700		152,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -12.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 150,000 円／㎡]

京都山科 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,373,723	649,241	2,724,482	2,127,730	596,752	（　0.9742） 581,356	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	13,212,636 円　　　　（　 88,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都山科 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.00	ＬＳ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度1種最高20m	70 ％	200 ％	160 ％	149 ㎡	10.0 m x 13.0 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＬＳ造２階建、１戸当たり約４０㎡の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	80.00	100.0	80.00	1,808	144,640	2.0	289,280
							1.0	144,640
～

～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		289,280		578,560
								289,280

⑨年額支払賃料	289,280 円　×　12ヶ月　＝　 3,471,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,471,360 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 173,568 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,297,792 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	578,560 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,496 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 289,280 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 70,435 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,373,723 円　　　　（　 22,642 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ３Ｆ・Ｔ　　　　-7	1,784 ( 1,733)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,802	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,850 円/㎡　月額支払賃料（　 1,808 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ３Ｆ・Ｔ　　　　-3	1,792 ( 1,694)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,731
c	２３Ｋ３Ｉ・Ｔ　　　　-4	1,571 ( 1,571)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,940

京都山科 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	159,500 円	31,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	104,141 円	3,471,360　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 50,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 271,100 円	31,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,900 円	31,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,900 円	31,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 649,241 円　（　　　　　　 4,357 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,900,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,127,730 円（　　　　　 14,280 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,373,723 円
②総費用	649,241 円
③純収益　①－②	2,724,482 円
④建物等に帰属する純収益	2,127,730 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	596,752 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	581,356 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,902 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,212,636 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
京都山科 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都山科 -5

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　中島　昌行

TEL.

鑑定評価額

22,400,000 円

１㎡当たりの価格

150,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市山科区音羽草田町４２番５外				②地積　(㎡)	169 ( 20)	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度1種最高20m (70,160)
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域	西4m私道	水道、ガス、下水	四宮 560m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 100 ｍ、南 60 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層住宅地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位：北４ｍ私
道

交通

施設

四宮駅南東方

560m

法令

規制

１中専
(70,160)
準防
高度1種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域。最寄駅から徒歩圏内であり、住環境は概ね良好である。需要は安定的
であるが、新規供給は比較的少ない。地域要因に特別な変化はないが、地価は安定的に推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 150,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 82,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は京都市山科区を中心に、伏見区を含む地下鉄東西線の各駅から徒歩圏内の中小規模住宅地域。主たる需要
者は同圏域内に居住する個人が中心であり、画地規模と総額の観点から一次取得者層及び買替層の両方が考えられる。
周辺の幹線道路沿いには生活利便施設が存在し、交通接近条件と相俟って、住環境は概ね良好であるため需要は底堅い
ものがある。中心となる価格帯は、新築戸建で４０００万円程度まで、土地のみで２０００～２５００万円程度。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺には賃貸住宅も存在するが、近隣地域は中小規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、収益性よりも居住の快適
性・利便性が重視される自用目的の戸建住宅が取引の中心である。そのため、土地価格に見合う賃料が形成されている
とは言えず、収益価格は低位に試算された。需要者は市場相場を重視して意思決定すると判断されるため、規範性の高
い比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都山科 -14 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 160,000 円／㎡

[101.3]
100

100
[103.0]

100
[106.0]

[101.0]
100

150,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    146,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価上昇による家計や企業への影響が見られ
る中、新型コロナ感染対策により経済社会活
動の正常化が進み、景気は緩やかに持ち直し
ている。

駅徒歩圏内の既成住宅地域。周辺には生活利
便施設が存在し、住環境は概ね良好。地域要
因に特別の変動はないが、地価はやや上昇傾
向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都山科 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ３Ｆ -4	京都市山科区		更地	（　）	長方形	南3.8m市道、中間画地		１中専高度1種最高15m (60,160)
b	２３Ｋ３Ｄ -104	京都市山科区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m市道、南2.8m、角地		１中専高度1種最高20m (80,160)
c	２３Ｋ３Ｈ -7	京都市山科区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.5m私道、中間画地		１中専高度1種最高15m (70,180)
d	２３Ｋ３Ｋ -102	京都市山科区		建付地	（　）	長方形	東4.6m私道、中間画地		１中専高度1種最高20m (70,184)
e	２３Ｋ３Ｆ -8	京都市山科区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		準工高度3種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 132,203	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	128,352	100 [ 86.4]	148,556	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	150,000
b	(　 ) 156,916	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	156,294	100 [ 101.9]	153,380		155,000
c	(　 ) 122,692	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	124,778	100 [ 87.6]	142,441		144,000
d	(　 ) 154,143	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	154,294	100 [ 107.1]	144,065		146,000
e	(　 ) 158,287	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	155,959	100 [ 103.0]	151,417		153,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 150,000 円／㎡]

京都山科 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,303,640	641,415	2,662,225	2,107,720	554,505	（　0.9742） 540,199	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	12,277,250 円　　　　（　 82,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都山科 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.00	ＬＳ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度1種最高20m	70 ％	200 ％	160 ％	149 ㎡	10.0 m x 13.0 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１戸当たり約４０㎡の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	80.00	100.0	80.00	1,752	140,160	2.0	280,320
							1.0	140,160
～

～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		280,320		560,640
								280,320

⑨年額支払賃料	280,320 円　×　12ヶ月　＝　 3,363,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,363,840 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 134,554 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,229,286 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	560,640 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,382 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 280,320 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 68,972 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,303,640 円　　　　（　 22,172 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ３Ｆ・Ｔ　　　　-8	1,481 ( 1,421)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,828	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,792 円/㎡　月額支払賃料（　 1,752 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ３Ｉ・Ｔ　　　　-6	1,197 ( 1,183)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,663
c	２３Ｋ３Ｉ・Ｔ　　　　-7	1,542 ( 1,509)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,713

京都山科 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	158,000 円	31,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	100,915 円	3,363,840　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 50,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 268,600 円	31,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,600 円	31,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,600 円	31,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 641,415 円　（　　　　　　 4,305 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,600,000 円	設計監理料率　 188,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,107,720 円（　　　　　 14,146 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,303,640 円
②総費用	641,415 円
③純収益　①－②	2,662,225 円
④建物等に帰属する純収益	2,107,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	554,505 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	540,199 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,625 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,277,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 82,400 円／㎡）