別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 京都山科 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都山科 -4 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　中島　惠子   TEL.

鑑定評価額 23,300,000 円  １㎡当たりの価格 133,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市山科区西野山中鳥井町１４０番３１ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高15m (70,200) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ環境の良い住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 椥辻 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    90 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 椥辻駅南西方 1.5km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度1種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、特段の地域を変動させる要因はなく、今後も現状のま ま推移していくものと予測する。地価水準は、概ね横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    133,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、山科区及び伏見区東部を中心とし、地下鉄東西線各駅の徒歩圏及びその周辺に形成される住宅地域等と 判定した。需要者は、地縁を有する個人、京都市中心部へ通勤する個人等が中心となる。交通、生活利便性が良好な地 域に存し、総額が抑えられる物件を中心に、住宅地需要が比較的安定している。市場での中心価格帯は、標準的画地の 規模で土地２千万円台前半～半ば、建物と総額で４千万円程度～４千万円台前半となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格が上記の通り求められた。対象標準地の立地等を勘案するに、収益物件用地としての需要は考え難く、殆どが 自用目的での需要になるものと考えられる。したがって、比準価格のみで鑑定評価額を決定することとなるが、比準価 格は市場の実勢を反映した高い規範性を有している価格であると判断されることから、比準価格をもって、代表標準地 との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都山科 -14               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    160,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [103.0] 100 [118.2] [100.0] 100 133,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    133,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、緩やかに持ち直しているが、海外景 気の下振れが景気を下押しするリスクとなっ ているとともに、物価上昇等の影響に注意す る必要がある。 交通利便性に劣るが、居住環境が良好なこと から、住宅地需要が比較的安定している。地 価水準は、概ね横ばいで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％