鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都山科 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ３Ｋ -101	京都市山科区		建付地	（　）	台形	北5m私道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,200)
b	２３Ｋ３Ｉ -17	京都市山科区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１中専高度1種最高15m (60,200)
c	２３Ｋ３Ａ -17	京都市山科区		更地	（　）	不整形	南西6m私道、中間画地		１中専高度1種最高15m (60,200)
d	２３Ｋ３Ｂ -21	京都市山科区		建付地	（　）	不整形	南6m私道、中間画地		１低専高度地区最高10m 風致３種 (40,80)
e	２３Ｋ３Ｓ -10	京都市伏見区		更地	（　）	ほぼ長方形	北6.8m市道、中間画地		１中専高度1種最高15m 風致地区 (40,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 162,487	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	166,224	100 [ 105.6]	157,409	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	159,000
b	(　 ) 142,281	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	144,415	100 [ 98.0]	147,362		149,000
c	(　 ) 162,848	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	163,493	100 [ 110.0]	148,630		150,000
d	(　 ) 137,883	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	149,336	100 [ 95.8]	155,883		157,000
e	(　 ) 182,090	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	183,000	100 [ 107.1]	170,868		173,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 154,000 円／㎡]

京都山科 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		対象不動産の画地規模、公法上の規制等により市場性のある賃貸住宅の建築想定が困難であり適用しなかった。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
京都山科 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都山科 -1

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　長谷川　茂

TEL.

鑑定評価額

8,420,000 円

１㎡当たりの価格

153,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市山科区小野鐘付田町１８番３６				②地積　(㎡)	55 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）高度1種最高15m
	1:4	住宅Ｗ2	小規模建売住宅が建ち並ぶ住宅地域	西6m私道	水道、ガス、下水	小野 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 4.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 55 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北６ｍ私
道

交通

施設

小野駅北東方

400m

法令

規制

１中専
(60,200)
高度1種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

古くからの住宅地域である小野葛籠尻町に隣接する小規模住宅地域。今後、近隣地域の標準的使用に大きな変動
を及ぼす要因はなく、現状維持で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 153,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市東部域の住宅地域で需要者は自用目的の個人が中心である。地下鉄小野駅に徒歩圏にあり、スーパー等
の生活利便施設への接近性に概ね恵まれている。一方で画地規模が小さいことから建物の増築やバリアフリー等への対
応が困難で、建物の更新の程度は低い。又地域内に鉄塔が存する等、需要者の選好性は高いとは言えない。但し近隣地
域で取引される価格帯は土地で８～９百万円程度であり実需水準にあると判断でき地価は概ね横ばいで推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

小規模住宅地で自用目的の取引が中心である。駅徒歩圏にあり周辺地域にはアパート等の収益物件も存するものの、近
隣地域の標準的規模を勘案すると、需要者の収益性に対する期待意識は低い。従って収益性が価格に及ぼす影響の程度
は従来低く、取引事例比較法のみを適用した。地域的特性や市場参加者等の類似性の高い事例資料から試算した比準価
格は信頼性が高いと認められることからこれを採用し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都山科 -14 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 160,000 円／㎡

[101.3]
100

100
[103.0]

100
[103.7]

[101.0]
100

153,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    153,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響は和らぎ個人消費は持ち直
している。物価は前年を上回る状況にある。
こうした状況から雇用所得環境にも緩やかな
改善が見られる。

駅徒歩圏に存するが、地域内に鉄塔が存する
等、選好性はそれほど高くない。但し規模が
小さく総額的に実需水準にあり地価は横ばい
で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都山科 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ３Ａ -17	京都市山科区		更地	（　）	不整形	南西6m私道、中間画地		１中専高度1種最高15m (60,200)
b	２３Ｋ３Ｂ -21	京都市山科区		建付地	（　）	不整形	南6m私道、中間画地		１低専高度地区最高10m 風致３種 (40,80)
c	２３Ｋ３Ｆ -102	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ台形	北6m市道、西5.5m、角地		１低専高度地区最高10m (60,80)
d	２３Ｋ３Ｑ -29	京都市伏見区		建付地	（　）	不整形	西6m市道、中間画地		１中専高度1種最高15m (60,200)
e	２３Ｋ３Ａ -22	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、中間画地		１中専高度1種最高15m 土砂災害警戒区域 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 162,848	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	163,493	100 [ 109.0]	149,994	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	151,000
b	(　 ) 137,883	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	149,336	100 [ 97.6]	153,008		155,000
c	(　 ) 143,146	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	137,640	100 [ 93.1]	147,841		149,000
d	(　 ) 142,653	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	148,597	100 [ 98.7]	150,554		152,000
e	(　 ) 148,381	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	144,059	100 [ 91.2]	157,959		160,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 153,000 円／㎡]

京都山科 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		戸建住宅地域で、価格形成には居住に係る安全性、快適性等が重視され、収益性の影響の程度は低い。更に画地規模を勘案すると、経済合理性や建物配置から見て市場性のある賃貸住宅の床面積を確保できない画地であること、近隣地域等に市場を形成するほどの多くの賃貸住宅が存在せず、貸家需要が想定できない地域であるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ