鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都伏見 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ３Ｐ -26	京都市南区		更地	（　）	不整形	南27m国道、中間画地		商業高度地区最高25m 沿道美観形成 (90,500)
b	２３Ｋ３Ａ -8	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西24m国道、北6m、角地		２住居高度2種最高15m (80,300)
c	２３Ｋ３Ａ -105	京都市伏見区		更地	（　）	ほぼ長方形	東22m国道、中間画地		２住居高度2種最高20m (70,300)
d	２３Ｋ３Ｏ -14	京都市伏見区		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,200)
e	２３Ｋ３Ｈ -114	京都市伏見区		建付地	（　）	不整形	東20m国道、北西18m、二方路		準工 (60,285)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 168,995	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 60.0]	285,602	100 [ 109.2]	261,540	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	262,000
b	(　 ) 207,979	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	204,748	100 [ 84.2]	243,169		243,000
c	(　 ) 238,422	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	242,714	100 [ 83.5]	290,675		291,000
d	(　 ) 215,533	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	218,550	100 [ 77.1]	283,463		283,000
e	(　 ) 189,965	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	192,625	100 [ 72.0]	267,535		268,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -40.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 268,000 円／㎡]

京都伏見 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり適正な再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,620,701	5,032,584	17,588,117	9,804,900	7,783,217	（　0.9519） 7,408,844	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	164,640,978 円　　　　（　 182,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都伏見 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	400.00	Ｓ2	800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度1種最高31m 一部準工	87 ％	600 ％	318 ％	907 ㎡	18.0 m x 51.0 m	前面道路：市道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層の路面型店舗の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	800.00	100.0	800.00	2,468	1,974,400	6.0	11,846,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		800.00	100.0	800.00		1,974,400		11,846,400
								0

⑨年額支払賃料	1,974,400 円　×　12ヶ月　＝　 23,692,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,692,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,184,640 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,508,160 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,846,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 112,541 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,620,701 円　　　　（　 24,940 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ３Ｅ・Ｔ　　　　-18	2,730 ( 2,722)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,482	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,480 円/㎡　月額支払賃料（　 2,468 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ３Ｈ・Ｔ　　　　-8	1,895 ( 1,892)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,477
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都伏見 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	882,000 円	147,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	710,784 円	23,692,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,896,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,249,500 円	147,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	147,000 円	147,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	147,000 円	147,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,032,584 円　（　　　　　　 5,549 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	147,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,804,900 円（　　　　　 10,810 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,620,701 円
②総費用	5,032,584 円
③純収益　①－②	17,588,117 円
④建物等に帰属する純収益	9,804,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,783,217 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,408,844 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,169 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 164,640,978 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 182,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
京都伏見 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都伏見 5-11

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　中島　惠子

TEL.

鑑定評価額

236,000,000 円

１㎡当たりの価格

260,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	215,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市伏見区毛利町８９番				②地積　(㎡)	907 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度1種最高31m 一部準工 (87,318)
	1:3	会館Ｓ3	中規模小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	西50m市道	水道、ガス、下水	伏見 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

沿道施設用地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特別用途地区（らくなん進都
産業集積地区第三種地区）

街

路

５０ｍ市道

交通

施設

伏見駅南西方

1.4km

法令

規制

商業
(87,318)
防火
高度1種最高31m
一部準工

⑤地域要因の将
　来予測

店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であり、特段の地域を変動させる要因はなく、今後も現状のまま推移していくも
のと予測する。地価水準は、上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

沿道施設用地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 279,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 185,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、伏見区及び南区を中心とする幹線道路沿いの商業地域等と判定した。需要者は、自用の店舗、事務所等
を需要する法人、収益物件を需要する投資家等のほか、立地、規模によってはマンション開発業者の市場参加も考えら
れる。自動車通行量が多く、店舗連たん性に優れる幹線道路沿いの地域においては、店舗需要が回復傾向にあり、商業
地需要が安定している。市場での中心価格帯は、標準的画地の規模で土地２億円台半ば～後半となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

各試算価格は開差をもって求められた。比準価格は、規範性を有する取引事例から求められた市場の実勢を反映した価
格である。一方、近隣地域においては、収益性を重視した価格形成も認められることから、収益価格も考慮すべき価格
であると思われる。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額
を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都南 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 353,000 円／㎡

[104.0]
100

100
[100.0]

100
[141.4]

[100.0]
100

260,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    251,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、緩やかに持ち直しているが、海外景
気の下振れが景気を下押しするリスクとなっ
ているとともに、物価上昇等の影響に注意す
る必要がある。

幹線道路沿いの地域で、繁華性、店舗連たん
性が良好であることから、商業地需要が安定
している。地価水準は、上昇傾向で推移して
いる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都伏見 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ３Ｐ -102	京都市伏見区		貸家建付地	（　）	不整形	東23m国道、西6m、二方路		近商高度4種最高20m (100,300)
b	２３Ｋ３Ｅ -16	京都市伏見区		更地	（　）	不整形	南25m府道、中間画地		近商高度4種最高20m (87,286)
c	２３Ｋ３Ａ -105	京都市伏見区		更地	（　）	ほぼ長方形	東22m国道、中間画地		２住居高度2種最高20m (70,300)
d	２３Ｋ３Ａ -8	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西24m国道、北6m、角地		２住居高度2種最高15m (80,300)
e	２３Ｋ３Ｈ -114	京都市伏見区		建付地	（　）	不整形	東20m国道、北西18m、二方路		準工 (60,285)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 337,067	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	343,808	100 [ 120.9]	284,374	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	284,000
b	(　 ) 228,061	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	256,442	100 [ 87.8]	292,075		292,000
c	(　 ) 238,422	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	242,714	100 [ 91.0]	266,719		267,000
d	(　 ) 207,979	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	204,748	100 [ 73.4]	278,948		279,000
e	(　 ) 189,965	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	192,625	100 [ 72.0]	267,535		268,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -32.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 279,000 円／㎡]

京都伏見 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存することから、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,115,643	5,114,136	18,001,507	10,071,700	7,929,807	（　0.9519） 7,548,383	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	167,741,844 円　　　　（　 185,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都伏見 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	400.00	Ｓ2	800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度1種最高31m 一部準工	87 ％	600 ％	318 ％	907 ㎡	18.0 m x 51.0 m	前面道路：市道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの店舗（平面駐車場込）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	800.00	100.0	800.00	2,522	2,017,600	6.0	12,105,600
							0.0	0
～

～

～

～

計		800.00	100.0	800.00		2,017,600		12,105,600
								0

⑨年額支払賃料	2,017,600 円　×　12ヶ月　＝　 24,211,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,211,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,210,560 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,000,640 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,105,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 115,003 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,115,643 円　　　　（　 25,486 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ３Ｅ・Ｔ　　　　-11	1,972 ( 1,961)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	2,563	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,535 円/㎡　月額支払賃料（　 2,522 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ３Ｅ・Ｔ　　　　-18	2,730 ( 2,722)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	2,507
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都伏見 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	906,000 円	151,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	726,336 円	24,211,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,896,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,283,500 円	151,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	151,000 円	151,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	151,000 円	151,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,114,136 円　（　　　　　　 5,639 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	151,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,071,700 円（　　　　　 11,104 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,115,643 円
②総費用	5,114,136 円
③純収益　①－②	18,001,507 円
④建物等に帰属する純収益	10,071,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,929,807 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,548,383 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,322 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 167,741,844 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 185,000 円／㎡）