鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都伏見 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ３Ｏ -14	京都市伏見区		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,200)
b	２３Ｋ３Ｎ -108	京都市山科区		更地	（　）	不整形	北東18m府道、東2m、二方路		近商高度4種最高20m (90,250)
c	２３Ｋ３Ａ -8	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西24m国道、北6m、角地		２住居高度2種最高15m (80,300)
d	２３Ｋ３Ｐ -26	京都市南区		更地	（　）	不整形	南27m国道、中間画地		商業高度地区最高25m 沿道美観形成 (90,500)
e	２３Ｋ３Ｂ -103	京都市山科区		更地	（　）	ほぼ長方形	北18m府道、東6m、角地		近商高度4種最高20m (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 215,533	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	218,550	100 [ 88.3]	247,508	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	248,000
b	(　 ) 240,251	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	252,764	100 [ 110.3]	229,160		229,000
c	(　 ) 207,979	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	204,748	100 [ 93.6]	218,748		219,000
d	(　 ) 168,995	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 60.0]	285,602	100 [ 120.6]	236,818		237,000
e	(　 ) 197,941	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 87.6]	230,931	100 [ 99.8]	231,394		231,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -40.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 239,000 円／㎡]

京都伏見 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,990,434	3,765,048	15,225,386	12,339,600	2,885,786	（　0.9527） 2,749,288	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	62,483,818 円　　　　（　 187,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都伏見 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	190.00	Ｓ5	950.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度4種最高20m 一部１住居	88 ％	300 ％	290 ％	334 ㎡	12.4 m x 27.7 m	前面道路：市道　 19.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は平均５７㎡／戸の住戸を想定。

⑦有効率　 88.0 ％
の理由

同種、同程度の規模の建物より判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	190.00	80.0	152.00	2,550	387,600	8.0	3,100,800
							0.0	0
2～ 5	住宅	190.00	90.0	171.00	1,832	313,272	1.0	313,272
							1.0	313,272
～

～

～

計		950.00	88.0	836.00		1,640,688		4,353,888
								1,253,088

⑨年額支払賃料	1,640,688 円　×　12ヶ月　＝　 19,688,256 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 836.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,688,256 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 984,413 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,703,843 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,353,888 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 41,362 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,253,088 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 245,229 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,990,434 円　　　　（　 56,858 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ３Ｅ・Ｔ　　　　-5	2,459 ( 2,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,892	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,865 円/㎡　月額支払賃料（　 1,832 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ３Ｅ・Ｔ　　　　-6	2,327 ( 2,261)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [127.0]	100 [100.0]	1,832
c	２３Ｋ３Ｅ・Ｔ　　　　-9	2,244 ( 2,152)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,870

京都伏見 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,092,000 円	182,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	590,648 円	19,688,256　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 171,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,547,000 円	182,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	182,000 円	182,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	182,000 円	182,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,765,048 円　（　　　　　　 11,273 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	182,000,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 950.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0678	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,339,600 円（　　　　　 36,945 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,990,434 円
②総費用	3,765,048 円
③純収益　①－②	15,225,386 円
④建物等に帰属する純収益	12,339,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,885,786 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,749,288 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,231 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,483,818 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 187,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
京都伏見 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都伏見 5-9

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　堀川　晃

TEL.

鑑定評価額

74,500,000 円

１㎡当たりの価格

223,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	175,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市伏見区深草西浦町４丁目８２番				②地積　(㎡)	334 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度4種最高20m 一部１住居 (88,290)
	1:2	事務所Ｓ3F1B	中層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	東19m市道	水道、ガス、下水	藤森 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 60 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 27.5 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

師団街道に面する。

街

路

１９ｍ市道

交通

施設

藤森駅北西方

550m

法令

規制

近商
(88,290)
準防
高度4種最高20m
一部１住居

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は幹線道路沿いに中層の店舗ビル、事務所等が建ち並ぶ商業地域である。特段の変動要因は無く現況を
維持するものの、新型コロナへの懸念は後退し地価はやや強含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 229,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 189,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は伏見区を中心に京都市南部の商業地域である。主な需要者は中小規模の法人事業者等を中心に、画地条件
によってはマンションデベロッパー等も考えられる。近隣地域は駅、大学等への接近性に優れた路線沿いの商業地域で
あり、多様な需要者の参入が想定される。周辺においては共同住宅の建設等も散見されるなど、需要は概ね堅調で推移
している。取引の中心となる価格帯は、画地条件、需要者属性等によるばらつきが大きく見出し難い状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は比較的利便性の高い路線商業地域にあって不動産市場における価格決定には収益性の程度及び類似不動産の
取引相場との比較の観点が重視されるが、本件においては試算過程で想定要素を多く含む収益価格と比較して市場実態
を反映した比準価格が有する説得力が相対的に高いものと判断した。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連
づけて、代表標準地との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都伏見 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 195,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 87.9]

[100.0]
100

222,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    220,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響に対する警戒感は後退し、
行動制限の緩和により人出の増加を受けて個
人消費、観光関連はいずれも着実に回復傾向
にある。

利便性に優れた幹線道路沿いの商業地域であ
り、周辺においてもマンション建設等が進め
られるなど、需要は概ね堅調で推移している
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都伏見 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ３Ｊ -3	京都市伏見区		貸家建付地	（　）	長方形	北11m市道、中間画地		近商高度3種最高15m (90,300)
b	２３Ｋ３Ｅ -15	京都市伏見区		建付地	（　）	長方形	北25m府道、南4m、二方路		近商高度4種最高20m (100,300)
c	２３Ｋ３Ｏ -14	京都市伏見区		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,200)
d	２３Ｋ３Ｇ -105	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 268,097	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	268,097	100 [ 117.1]	228,947	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	229,000
b	(　 ) 214,087	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	212,408	100 [ 99.8]	212,834		213,000
c	(　 ) 215,533	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	218,550	100 [ 91.1]	239,901		240,000
d	(　 ) 202,958	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	207,220	100 [ 91.0]	227,714		228,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 229,000 円／㎡]

京都伏見 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,671,680	3,687,474	14,984,206	12,068,400	2,915,806	（　0.9527） 2,777,888	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	63,133,818 円　　　　（　 189,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都伏見 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	190.00	Ｓ5	950.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度4種最高20m 一部１住居	88 ％	300 ％	290 ％	334 ㎡	12.4 m x 27.7 m	前面道路：市道　 19.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：フロア貸しの店舗、２階以上：ファミリー向け住宅（平均専有面積５７㎡程度）を想定。

⑦有効率　 87.0 ％
の理由

同種・同規模の建物から標準的と判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	190.00	75.0	142.50	2,600	370,500	6.0	2,223,000
							0.0	0
2～ 5	住宅	190.00	90.0	171.00	1,810	309,510	1.0	309,510
							1.0	309,510
～

～

～

計		950.00	87.0	826.50		1,608,540		3,461,040
								1,238,040

⑨年額支払賃料	1,608,540 円　×　12ヶ月　＝　 19,302,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 826.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,302,480 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 965,124 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,337,356 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,461,040 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,880 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,238,040 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 301,444 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,671,680 円　　　　（　 55,903 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ３Ｅ・Ｔ　　　　-1	2,677 ( 2,532)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,940	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,850 円/㎡　月額支払賃料（　 1,810 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ３Ｈ・Ｔ　　　　-3	1,546 ( 1,504)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,757
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都伏見 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,068,000 円	178,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	579,074 円	19,302,480　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 171,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,513,000 円	178,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	178,000 円	178,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	178,000 円	178,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,687,474 円　（　　　　　　 11,040 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	178,000,000 円	設計監理料率　 178,000 円／㎡　×　 950.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0678	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,068,400 円（　　　　　 36,133 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,671,680 円
②総費用	3,687,474 円
③純収益　①－②	14,984,206 円
④建物等に帰属する純収益	12,068,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,915,806 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,777,888 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,317 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,133,818 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 189,000 円／㎡）