鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都伏見 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１Ｉ -107	京都市東山区		建付地	（　）	不整形	北東5.2m市道、中間画地		近商高度3種最高15m 旧市街地美観 (90,300)
b	２３Ｋ１Ｒ -14	京都市東山区		更地	（　）	不整形	西5.6m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,336)
c	２３Ｋ１Ｏ -22	京都市中京区		更地	（　）	ほぼ長方形	東6.6m市道、中間画地		近商高度3種最高15m 旧市街地美観 (90,300)
d	２３Ｋ３Ｌ -31	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5m市道		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,300)
e	２３Ｋ３Ｏ -7	京都市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	東12m市道、北6m、角地		１住居高度2種最高15m 歴史遺産美観 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 526,870	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	589,509	100 [ 122.5]	481,232	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	481,000
b	(　 ) 428,600	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	505,748	100 [ 99.8]	506,762		507,000
c	(　 ) 675,880	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	679,935	100 [ 138.7]	490,220		490,000
d	(　 ) 353,298	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	353,298	100 [ 76.7]	460,623		461,000
e	(　 ) 346,123	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	344,107	100 [ 72.9]	472,026		472,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +32.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +48.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -22.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 483,000 円／㎡]

京都伏見 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,222,272	1,718,456	8,503,816	5,308,750	3,195,066	（　0.9753） 3,116,148	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	70,821,545 円　　　　（　 363,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都伏見 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	120.00	ＬＳ3	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高15m	90 ％	200 ％	200 ％	195 ㎡	7.7 m x 25.0 m	前面道路：府道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗（フロア貸し）、２階以上は住宅（１ＬＤＫ：平均専有面積約３５㎡）を想定した。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

店舗兼共同住宅としては概ね標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	85.0	102.00	4,050	413,100	8.0	3,304,800
							0.0	0
2～ 3	住宅	120.00	90.0	108.00	2,107	227,556	2.0	455,112
							2.0	455,112
～

～

～

計		360.00	88.3	318.00		868,212		4,215,024
								910,224

⑨年額支払賃料	868,212 円　×　12ヶ月　＝　 10,418,544 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 318.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,418,544 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 416,742 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,001,802 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,215,024 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 40,464 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 910,224 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 180,006 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,222,272 円　　　　（　 52,422 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ３Ｎ・Ｔ　　　　-204	2,057 ( 1,973)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,279	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,183 円/㎡　月額支払賃料（　 2,107 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ３Ｎ・Ｔ　　　　-203	1,982 ( 1,900)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,086
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都伏見 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	387,500 円	77,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	312,556 円	10,418,544　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 204,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 658,700 円	77,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	77,500 円	77,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	77,500 円	77,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,718,456 円　（　　　　　　 8,813 円／㎡）　　（経費率　　 16.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	77,500,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0685	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,308,750 円（　　　　　 27,224 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,222,272 円
②総費用	1,718,456 円
③純収益　①－②	8,503,816 円
④建物等に帰属する純収益	5,308,750 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,195,066 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,116,148 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,980 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,821,545 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 363,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
京都伏見 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都伏見 5-7

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　細見　幸司

TEL.

鑑定評価額

89,700,000 円

１㎡当たりの価格

460,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	360,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市伏見区深草稲荷御前町８９番				②地積　(㎡)	195 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度3種最高15m (90,200)
	1:3	店舗Ｗ2	小規模小売店舗、土産物店等が建ち並ぶ商業地域	東7.2m府道	水道、ガス、下水	稲荷 50m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 0 ｍ、南 100 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層の店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

伏見稲荷大社に近接し、観光
客の多い商業地域。

街

路

７．２ｍ府道

交通

施設

稲荷駅北方

50m

法令

規制

近商
(90,200)
準防
高度3種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

伏見稲荷大社の門前町に位置し、観光客向けの店舗等が多い商業地域である。国内観光客は回復傾向にあり、水
際対策も緩和方向にあり、円安の効果も相まって外国人観光客の戻りが期待され、地価は回復傾向にある。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 500,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 361,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、京都市内を中心とした、観光地として有名な名所旧跡等の周辺に位置する商業地域である。需要者の中
心は、観光客向け店舗の運営を行う事業者や店舗賃貸を計画する投資家等である。新型コロナに対する行動制限は緩和
傾向にあり、国内旅行者が増加しているほか、今後は海外からの旅行者の回復により、人流の増加と共に土地需要の増
加が期待される。立地条件や画地規模等により取引価格の差異が大きく、取引の中心となる価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、観光地に近接して土産物店等の店舗が建ち並ぶ商業地域であり、賃貸市場も一定程度成熟している。しか
し、観光客数の回復は途上であり、賃料水準を含め、将来の見通しがはっきりせず、収益価格の不確実性は大きい。一
方、取引事例に関しては、同一需給圏内から規範性のある取引事例が収集できた。よって、比準価格を標準に収益価格
を比較考量し、前年基準地価格等との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    450,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　伏見（府） 5-1             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    456,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナによる各種制限は緩和の方向にあ
る一方、円安や物価上昇、金利動向等、経済
情勢の先行きには不安要素も多い。

主要観光地では、国内旅行者が回復傾向にあ
り、伏見稲荷周辺でも観光客が戻りつつある
。今後も外国人も含め観光客の増加が期待さ
れる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

+0.9 ％

３　試算価格算定内訳

京都伏見 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１Ｏ -109	京都市東山区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.5m市道、中間画地		商業高度4種最高12m 旧市街地美観 (90,240)
b	２３Ｋ３Ｐ -5	京都市伏見区		更地	（　）	不整形	北13m市道、東4m、南3m、西3.5m、四方路		１住居高度2種最高20m (70,200)
c	２３Ｋ２Ｄ -20	京都市西京区		建付地	（　）	台形	南7m市道、中間画地		近商高度3種最高12m 風致地区５種 (40,200)
d	２３Ｋ１Ｃ -109	京都市東山区		建付地	（　）	長方形	南6.2m市道、西2.3m、角地		２住居高度2種最高12m 歴史遺産美観 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 416,089	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	418,169	100 [ 87.5]	477,907	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	478,000
b	(　 ) 412,018	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.8]	414,470	100 [ 88.8]	466,745		467,000
c	(　 ) 843,797	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	850,547	100 [ 148.8]	571,604		572,000
d	(　 ) 706,895	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.6]	789,600	100 [ 163.4]	483,231		483,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +60.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 +90.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -9.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 500,000 円／㎡]

京都伏見 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,329,460	1,836,718	8,492,742	5,240,400	3,252,342	（　0.9527） 3,098,506	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	70,420,591 円　　　　（　 361,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都伏見 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	120.00	Ｓ3	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高15m	90 ％	200 ％	200 ％	195 ㎡	7.7 m x 25.0 m	前面道路：府道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２、３階が５０㎡程度の共同住宅の建物を想定。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

同種同用途の建物より判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	85.0	102.00	4,000	408,000	8.0	3,264,000
							0.0	0
2～ 3	居宅	120.00	90.0	108.00	2,251	243,108	2.0	486,216
							1.0	243,108
～

～

～

計		360.00	88.3	318.00		894,216		4,236,432
								486,216

⑨年額支払賃料	894,216 円　×　12ヶ月　＝　 10,730,592 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 318.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,730,592 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 536,530 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,194,062 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,236,432 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 40,246 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 486,216 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 95,152 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,329,460 円　　　　（　 52,972 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ３Ｅ・Ｔ　　　　-2	2,049 ( 1,979)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,157	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,293 円/㎡　月額支払賃料（　 2,251 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ３Ｅ・Ｔ　　　　-4	2,395 ( 2,267)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,395
c	２３Ｋ３Ｅ・Ｔ　　　　-6	2,327 ( 2,261)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,327

京都伏見 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	476,400 円	79,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	321,918 円	10,730,592　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 204,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 674,900 円	79,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	79,400 円	79,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	79,400 円	79,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,836,718 円　（　　　　　　 9,419 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	79,400,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0660	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,240,400 円（　　　　　 26,874 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,329,460 円
②総費用	1,836,718 円
③純収益　①－②	8,492,742 円
④建物等に帰属する純収益	5,240,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,252,342 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,098,506 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,890 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,420,591 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 361,000 円／㎡）