鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都伏見 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ３Ｌ -103	京都市伏見区		更地	（　）	ほぼ長方形	西13m市道、中間画地		近商高度4種最高20m (83,265)
b	２３Ｋ３Ｐ -5	京都市伏見区		更地	（　）	不整形	北13m市道、東4m、南3m、西3.5m、四方路		１住居高度2種最高20m (70,200)
c	２３Ｋ３Ｇ -101	京都市南区		貸家建付地	（　）	不整形	西27m国道、東4.5m、二方路		商業高度地区最高25m 沿道美観形成 (100,600)
d	２３Ｋ２Ｉ -111	京都市西京区		建付地	（　）	台形	東6m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,300)
e	２３Ｋ２Ｉ -120	長岡京市		更地	（　）	長方形	北6.4m府道、中間画地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 493,274	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	500,180	100 [ 86.5]	578,243	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	578,000
b	(　 ) 412,018	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.8]	414,470	100 [ 78.2]	530,013		530,000
c	(　 ) 550,806	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	575,868	100 [ 97.0]	593,678		594,000
d	(　 ) 498,971	100 [ 100.0]	[ 106.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	532,402	100 [ 85.6]	621,965		622,000
e	(　 ) 420,000	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	442,680	100 [ 83.8]	528,258		528,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 570,000 円／㎡]

京都伏見 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、適正な再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,674,604	3,142,416	13,532,188	9,438,000	4,094,188	（　0.9527） 3,900,533	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	88,648,477 円　　　　（　 412,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都伏見 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	170.00	Ｓ4	680.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度4種最高20m 旧市街地美観	90 ％	400 ％	400 ％	215 ㎡	7.0 m x 30.0 m	前面道路：府道　 7.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階店舗、３階以上は単身者用の住宅で平均専有面積は約２０㎡程度、仕様は標準的。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

想定建物の類似建物の有効率により判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	170.00	80.0	136.00	4,421	601,256	8.0	4,810,048
							0.0	0
2～ 2	店舗	170.00	80.0	136.00	2,050	278,800	8.0	2,230,400
							0.0	0
3～ 4	住宅	170.00	90.0	153.00	1,850	283,050	2.0	566,100
							1.0	283,050
～

～

計		680.00	85.0	578.00		1,446,156		8,172,648
								566,100

⑨年額支払賃料	1,446,156 円　×　12ヶ月　＝　 17,353,872 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 578.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,353,872 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 867,694 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,486,178 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,172,648 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 77,640 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 566,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 110,786 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,674,604 円　　　　（　 77,556 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ３Ｅ・Ｔ　　　　-17	3,278 ( 3,261)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	4,285	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,450 円/㎡　月額支払賃料（　 4,421 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ３Ｅ・Ｔ　　　　-16	3,747 ( 3,558)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	4,626
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都伏見 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	858,000 円	143,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	520,616 円	17,353,872　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 262,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,215,500 円	143,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	143,000 円	143,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	143,000 円	143,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,142,416 円　（　　　　　　 14,616 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	143,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 680.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0660	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,438,000 円（　　　　　 43,898 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,674,604 円
②総費用	3,142,416 円
③純収益　①－②	13,532,188 円
④建物等に帰属する純収益	9,438,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,094,188 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,900,533 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,142 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,648,477 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 412,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
京都伏見 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都伏見 5-1

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　島本　英年

TEL.

鑑定評価額

116,000,000 円

１㎡当たりの価格

538,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	420,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市伏見区東大手町７５０番外				②地積　(㎡)	215 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度4種最高20m 旧市街地美観 (90,400)
	1:4	店舗兼住宅Ｓ4F1B	小規模小売店舗に銀行等が混在する既成商業地域	南7.7m府道	水道、ガス、下水	伏見桃山 140m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 70 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層の店舗住宅併用地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

７．７ｍ府道

交通

施設

伏見桃山駅西方

140m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
高度4種最高20m
旧市街地美観

⑤地域要因の将
　来予測

小売店舗に銀行等が混在する既成商業地域であり、利便性、繁華性が良好な商業地として一定の顧客通行量を維
持しており、需給は回復傾向にあるため、地価は上昇している。今後も一定の繁華性を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗住宅併用地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 568,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 428,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は京都市伏見区及び周辺区における繁華性の比較的高い商業地域である。需要者は同一需給圏において店舗
やテナントビル等を需要する法人が中心である。伏見区内を代表する商店街である大手筋周辺においては、利便性や繁
華性が優り、顧客通行量が安定し、需要が堅調に推移しているため、需給はやや強含みの傾向にある。需要の中心とな
る価格帯は、画地条件や立地条件等の個別性により相当の差異が生じるため、総額、単価ともに把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は利便性及び繁華性の比較的高い商業地域であり、賃貸市場は一定程度成熟している。需要者は取引相場に着
目しつつ、収益性も重視して行動すると思料されるが、市場では個別性の強い収益事例が多く、適正な賃料水準等の把
握には限界がある。一方、同一需給圏では自用目的の取引も多く、信頼性ある多数の取引事例が収集できた。よって、
比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、前年価格等との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    523,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

伏見区の商業地では新型コロナにより落ち込
んでいた観光地周辺や飲食店舗への客足が回
復しており、収益性の改善により需給は底堅
く推移している。

伏見区内を代表する商業地である大手筋に位
置するため、顧客通行量が維持されており、
利便性や繁華性が良好であるため、需給は回
復傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都伏見 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ３Ｌ -31	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5m市道		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,300)
b	２３Ｋ３Ｌ -103	京都市伏見区		更地	（　）	ほぼ長方形	西13m市道、中間画地		近商高度4種最高20m (83,265)
c	２３Ｋ３Ｏ -31	京都市伏見区		更地	（　）	不整形	西3.8m市道、中間画地		準工高度4種最高20m (70,240)
d	２３Ｋ３Ｐ -5	京都市伏見区		更地	（　）	不整形	北13m市道、東4m、南3m、西3.5m、四方路		１住居高度2種最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 353,298	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	353,298	100 [ 61.8]	571,680	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	572,000
b	(　 ) 493,274	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	500,180	100 [ 88.5]	565,175		565,000
c	(　 ) 344,630	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	351,592	100 [ 61.7]	569,841		570,000
d	(　 ) 412,018	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.8]	414,470	100 [ 73.3]	565,443		565,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -28.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 568,000 円／㎡]

京都伏見 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,200,591	3,453,491	14,747,100	10,494,000	4,253,100	（　0.9527） 4,051,928	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	92,089,273 円　　　　（　 428,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都伏見 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	170.00	Ｓ4	680.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度4種最高20m 旧市街地美観	90 ％	400 ％	400 ％	215 ㎡	7.0 m x 30.0 m	前面道路：府道　 7.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、２階は店舗フロア貸し、３～４階は共同住宅（１Ｋ、２０㎡程度のワンルーム）を想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

想定建物と類似する建物の有効率より判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	170.00	80.0	136.00	4,410	599,760	8.0	4,798,080
							0.0	0
2～ 2	店舗	170.00	80.0	136.00	3,090	420,240	8.0	3,361,920
							0.0	0
3～ 4	共同住宅	170.00	90.0	153.00	1,820	278,460	2.0	556,920
							1.0	278,460
～

～

計		680.00	85.0	578.00		1,576,920		9,273,840
								556,920

⑨年額支払賃料	1,576,920 円　×　12ヶ月　＝　 18,923,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 578.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,923,040 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 946,152 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,976,888 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,273,840 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 88,101 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 556,920 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 135,602 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,200,591 円　　　　（　 84,654 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ３Ｅ・Ｔ　　　　-14	3,049 ( 3,040)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	4,585	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,439 円/㎡　月額支払賃料（　 4,410 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ３Ｅ・Ｔ　　　　-16	3,747 ( 3,558)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	4,292
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都伏見 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	954,000 円	159,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	567,691 円	18,923,040　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 262,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,351,500 円	159,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	159,000 円	159,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	159,000 円	159,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,453,491 円　（　　　　　　 16,063 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	159,000,000 円	設計監理料率　 222,000 円／㎡　×　 680.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0660	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,494,000 円（　　　　　 48,809 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,200,591 円
②総費用	3,453,491 円
③純収益　①－②	14,747,100 円
④建物等に帰属する純収益	10,494,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,253,100 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,051,928 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,846 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,089,273 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 428,000 円／㎡）