別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 京都伏見 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都伏見 -29 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　中島　昌行   TEL.

鑑定評価額 9,070,000 円  １㎡当たりの価格 144,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市伏見区桃山町和泉２番２５ ②地積 　(㎡) 63   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度2種最高15m 1:2 住宅 Ｗ3 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 桃山南口 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        60 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 桃山南口駅北東方 550m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 伏見区中央部の交通利便性が高い住宅地域である。地域要因に影響を与える特別な変化はなく、当面は現状維持 程度にて推移するものと考えられ、地価は横ばい傾向にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    144,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京都市伏見区における最寄駅への接近性に優れた小規模住宅地域。主たる需要者は自己利用目的で住宅地 の取得を検討する一次取得者である。生活利便性は比較的良好で、画地規模が小さいため、取引価格も比較的手ごろで あり、一定の需要が認められるものの、六地蔵駅周辺でのマンション開発の影響等により、需要者が分散される傾向に ある。中心となる価格帯は、土地のみで１，０００万円前後、新築戸建で２，５００～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、居住の快適性・利便性が重視される自用目的の戸建住宅が取引の中心で ある。付近に共同住宅や貸家等は見られず、画地規模も小さく市場性のある賃貸需要の想定が困難であることから収益 還元法の適用は断念した。主たる需要者は、市場相場を重視して意思決定すると判断されるため、市場の実態を反映し た規範性の高い比準価格をもとに価格査定を行い、前年価格との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    144,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　伏見（府） -7              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    144,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇による家計や企業への影響が見られ る中、新型コロナ感染対策により経済社会活 動の正常化が進み、景気は緩やかに持ち直し ている。 最寄駅への接近性に優れた小規模住宅地域で あり生活利便性は普通程度。地域要因に特別 な変化はなく、当面は現状を維持して推移す ると予測される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％