別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 京都伏見 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都伏見 -27 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　福本　敬久   TEL.

鑑定評価額 71,000,000 円  １㎡当たりの価格 271,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 215,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市伏見区桃山町島津５８番２０ ②地積 　(㎡) 262   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区最高10m 風致２種 (30,80) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の閑静な住宅 地域 北6.5m市道 水道、ガス、下水 近鉄丹波橋 720m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北６．５ｍ 市道 交通 施設 近鉄丹波橋駅東方 720m 法令 規制 １低専 (30,80) 高度地区最高10m 風致２種 ⑤地域要因の将 　来予測 　中大規模の住宅が建ち並ぶ閑静な邸宅街として成熟しており、地域要因に特段の変動は無く、今後もほぼ現状 を維持すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    271,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、伏見区の住宅地域のほか、京都市内に形成されている高品等な住宅地域が分布する範囲である。閑静 な住環境を維持する住宅地域であり典型的需要者は富裕層である。桃山地区では街路や画地条件等による物件選別はや や厳しくなっているが、ステータス性のある住宅地として選好性は高く、地価も幾分上昇傾向にある。価格帯は土地で ７，０００万円程度となり、市場では億単位の物件もみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　当該地域は、閑静な住宅地域であり、その立地環境、公法上の規制等を勘案しても、収益目的の土地需要は少ないこ とから収益還元法は非適用とした。一方、比準価格は、桃山地区の取引事例も複数採用しており、市場相場を適正に反 映していると判断される。よって、本件においては、代表標準地との検討を踏まえたうえで、比準価格を採用して鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都伏見 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    264,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [101.0] 100 [ 97.9] [100.0] 100 269,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    269,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都経済は緩やかな持ち直し傾向にあり、京 都市では、南部エリアを中心に高さ規制や容 積率の緩和を含む都市計画の見直しに取り組 んでいる。 取引数は少ないが、新築も相応に見られてお り、良好な住環境を維持している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％