別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 京都伏見 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都伏見 -26 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　粟田口　定大   TEL.

鑑定評価額 9,850,000 円  １㎡当たりの価格 98,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 83,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市伏見区久我本町４番４５ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 竹田 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    65 ｍ、南    55 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 竹田駅南西方 3.5km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ比較的中規模に開発された住宅地域として熟成し、地域要因に特段の変動要因は認め られず、当面において現状維持を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、伏見区西部乃至南西部において小規模一般住宅を中心とする住宅地域一帯。主な需要者は伏見区居住の 一次取得者層で、地縁的な選好性の影響も認められる。圏域内は全般に総額でみる戸建需要者の購入水準帯にあるため 、需給動向は概ね安定的である。需要の中心となる価格帯は、土地で１千万円前後、新築戸建物件で２．５千万円前後 となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住の快適性や地縁的な選好性が重視される駅徒歩圏外の戸建住宅地域として熟成し、地域内における取引は自用目的 の戸建住宅が支配的と認められる。したがって賃貸市場の成熟の程度は低位であり、賃貸事業性の観点から収益価格の 試算を断念したため、実証的で説得力を有する比準価格を採用するものとし、市場の特性及び代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都南 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    172,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [103.0] 100 [179.9] [103.0] 100 98,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     98,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都経済は緩やかな持直し途上にあるが、物 価の上昇傾向等には留意を要する。伏見区の 不動産市場は総じて安定的である。 駅接近性に劣るものの、戸建需要者にとって の総額的観点から地価は概ね横這い傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +73.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％