鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都伏見 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ３Ｅ -1	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北3.7m私道、中間画地		準工高度3種最高20m (70,160)
b	２３Ｋ３Ｊ -6	京都市伏見区		貸家建付地	（　）	長方形	西7.6m府道、中間画地		１住居高度2種最高15m (70,200)
c	２３Ｋ３Ｋ -29	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5m市道、中間画地		準工高度3種最高20m (70,200)
d	２３Ｋ３Ｌ -33	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西3m私道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,160)
e	２３Ｋ３Ｏ -32	京都市伏見区		建付地	（　）	長方形	北7m市道、中間画地		準工高度3種最高15m 旧市街地美観 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 163,043	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	182,065	100 [ 119.9]	151,847	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	155,000
b	(　 ) 185,839	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	184,735	100 [ 122.0]	151,422		154,000
c	(　 ) 121,017	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	121,501	100 [ 77.3]	157,181		160,000
d	(　 ) 143,014	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	142,023	100 [ 94.7]	149,971		153,000
e	(　 ) 185,787	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	187,645	100 [ 124.8]	150,357		153,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 155,000 円／㎡]

京都伏見 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり適正な再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,889,594	2,900,226	11,989,368	9,621,400	2,367,968	（　0.9753） 2,309,479	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	52,488,159 円　　　　（　 93,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都伏見 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	280.00	ＬＳ3	840.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度3種最高15m 岸辺美観	70 ％	200 ％	200 ％	559 ㎡	18.1 m x 30.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の実情等を考量し、現実利用の併用住宅とは異なる、共同住宅（専有面積５０㎡程度のファミリータイプ）を想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種同等の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	住宅	280.00	90.0	252.00	1,637	412,524	2.0	825,048
							2.0	825,048
～

～

～

～

計		840.00	90.0	756.00		1,237,572		2,475,144
								2,475,144

⑨年額支払賃料	1,237,572 円　×　12ヶ月　＝　 14,850,864 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 756.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等の担保等により計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,850,864 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 594,035 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,256,829 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,475,144 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,761 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,475,144 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 609,004 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,889,594 円　　　　（　 26,636 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ３Ｅ・Ｔ　　　　-2	2,049 ( 1,979)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [123.0]	100 [100.0]	1,666	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,710 円/㎡　月額支払賃料（　 1,637 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ３Ｅ・Ｔ　　　　-3	2,217 ( 2,098)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,705
c	２３Ｋ３Ｅ・Ｔ　　　　-6	2,327 ( 2,261)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [132.0]	100 [100.0]	1,763

京都伏見 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	730,000 円	146,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	445,526 円	14,850,864　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 191,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,241,000 円	146,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	146,000 円	146,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	146,000 円	146,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,900,226 円　（　　　　　　 5,188 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	146,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 840.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,621,400 円（　　　　　 17,212 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,889,594 円
②総費用	2,900,226 円
③純収益　①－②	11,989,368 円
④建物等に帰属する純収益	9,621,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,367,968 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,309,479 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,131 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,488,159 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 93,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
京都伏見 -22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都伏見 -22

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　細見　幸司

TEL.

鑑定評価額

84,400,000 円

１㎡当たりの価格

151,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市伏見区問屋町７５２番外				②地積　(㎡)	559 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度3種最高15m 岸辺美観 (70,200)
	1:1.5	工場、事務所兼住宅Ｓ2	中小規模住宅、工場、倉庫等の混在する住宅地域	東5m市道	水道、ガス、下水	伏見桃山 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 540 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北５ｍ市道

交通

施設

伏見桃山駅北西方

1.1km

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度3種最高15m
岸辺美観

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅や共同住宅、工場等の混在する住宅地域である。既成の混在住宅地域であり、地域要因に大きな変動は
なく、当面は現状を維持して推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の共同住宅地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 155,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 91,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は京都市南部地域の近鉄及び京阪の各駅圏内の住宅地域であり、需要者は自用目的の個人が中心である。鉄
道駅からはやや距離があるものの、中心商店街や区役所への接近性に優れ、周辺地域には共同住宅や工場等も混在する
。地域特性から多様な用途の取引が想定され、需要は強含みである。居住用のほか事業性の取引もあり、画地規模も多
様なことから中心となる価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

住宅用途、事業用途のいずれにおいても自用目的の取引が中心であり、収益目的の取引は限定的であることから、取引
においては収益性よりも市場性が重視される。よって、相対的信頼性は比準価格が高いと認められることから、比準価
格を標準とし収益価格を関連付け、代表標準地との均衡も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都伏見 -29 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 144,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 97.6]

[102.0]
100

150,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    147,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナによる各種制限は緩和の方向にあ
る一方、円安や物価上昇、金利動向等、経済
情勢の先行きには不安要素も多い。

地域要因に大きな変動はないものの、生活利
便性等に優ることから、需要は強含みで、地
価は上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都伏見 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ３Ｌ -33	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西3m私道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,160)
b	２３Ｋ３Ｊ -6	京都市伏見区		貸家建付地	（　）	長方形	西7.6m府道、中間画地		１住居高度2種最高15m (70,200)
c	２３Ｋ３Ｎ -11	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		近商高度3種最高15m (90,200)
d	２３Ｋ３Ｊ -1	京都市伏見区		建付地	（　）	長方形	東3.2m市道、中間画地		商業高度4種最高15m (90,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 143,014	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	142,023	100 [ 96.7]	146,870	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	150,000
b	(　 ) 185,839	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	184,735	100 [ 122.0]	151,422		154,000
c	(　 ) 153,120	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	152,665	100 [ 103.7]	147,218		150,000
d	(　 ) 189,296	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	186,512	100 [ 114.2]	163,320		167,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 155,000 円／㎡]

京都伏見 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,175,540	2,975,562	12,199,978	9,885,000	2,314,978	（　0.9753） 2,257,798	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	51,313,591 円　　　　（　 91,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都伏見 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	280.00	ＬＳ3	840.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度3種最高15m 岸辺美観	70 ％	200 ％	200 ％	559 ㎡	18.1 m x 30.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建共同住宅、１室平均約５０㎡を想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種・同規模の建物と比較して査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	居宅	280.00	90.0	252.00	1,686	424,872	2.0	849,744
							2.0	849,744
～

～

～

～

計		840.00	90.0	756.00		1,274,616		2,549,232
								2,549,232

⑨年額支払賃料	1,274,616 円　×　12ヶ月　＝　 15,295,392 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 756.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されていることから計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,295,392 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 764,770 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,530,622 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,549,232 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,218 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,549,232 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 620,700 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,175,540 円　　　　（　 27,148 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ３Ｅ・Ｔ　　　　-2	2,049 ( 1,979)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,708	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,761 円/㎡　月額支払賃料（　 1,686 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ３Ｅ・Ｔ　　　　-3	2,217 ( 2,098)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,848
c	２３Ｋ３Ｅ・Ｔ　　　　-9	2,244 ( 2,152)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,726

京都伏見 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	750,000 円	150,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	458,862 円	15,295,392　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 191,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,275,000 円	150,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	150,000 円	150,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	150,000 円	150,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,975,562 円　（　　　　　　 5,323 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	150,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 840.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,885,000 円（　　　　　 17,683 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,175,540 円
②総費用	2,975,562 円
③純収益　①－②	12,199,978 円
④建物等に帰属する純収益	9,885,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,314,978 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,257,798 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,039 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,313,591 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,800 円／㎡）