別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 京都伏見 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都伏見 -18 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　細見　幸司   TEL.

鑑定評価額 18,100,000 円  １㎡当たりの価格 183,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市伏見区桃山町大島２５番１１１ ②地積 　(㎡) 99   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高15m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 桃山南口 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 桃山南口駅南東方 600m 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が中心の区画整然とした住宅地域である。格別の変動要因はなく、当面は現状を維持して推移す るものと予測する。住環境が良好であり、新型コロナの影響も少なく、需給は堅調に推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    183,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね伏見区南部から宇治市北部における区画の整った平坦な住宅地域である。需要者は一次取得者のファ ミリー層が中心であり、域内外からの需要が認められる。最寄駅から徒歩圏内の区画整然とした住宅地域であり、安定 した需要が認められ、地価はやや上昇傾向にある。市場の中心となる価格帯は１００㎡程度の土地で２，０００万円弱 、新築戸建で３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、小規模な戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域で、取引は自用目的の取引が支配的で、画地規模も面積の小さな画 地の取引がほとんどである。画地規模や地域性から経済合理性のある収益物件の想定は困難なことから、収益価格は試 算せず、市場実勢を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都伏見 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    264,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [101.0] 100 [144.3] [100.0] 100 183,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    182,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる各種制限は緩和の方向にあ る一方、円安や物価上昇、金利動向等、経済 情勢の先行きには不安要素も多い。 区画の整った住宅地域であり、交通接近性や 居住環境は良好である。新型コロナによる停 滞感は改善しており地価はやや上昇傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％