別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 京都伏見 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都伏見 -16 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　安田　佳博   TEL.

鑑定評価額 24,800,000 円  １㎡当たりの価格 128,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市伏見区醍醐大高町４番１３ ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区最高10m 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 小野 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 小野駅南東方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で既に成熟しており、地域要因に格別な変動要因はないこと から、今後とも現状の居住環境が維持されるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    128,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、伏見区東部及び山科区南部の地下鉄東西線沿線に位置する住宅地域である。需要者は伏見区、山科区、 京都市内中心部等に通勤する個人が中心である。近隣地域は駅からやや距離がある丘陵地に位置するが、街区は整然と しており居住環境が良好なことから選好性は中位で一定の需要がみられる。需要の中心となる価格帯は、面積２００㎡ 程度の土地で２，５００万円程度、中古住宅では３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅を中心とする住宅地域で自己使用目的の取引を中心としている。比準価格は、同一需給圏内 の信頼性のある取引事例を採用して試算しており実証的で説得力を有する。一方、需要者は意思決定に際し収益性より も居住の快適性を重視する点や公法規制及び画地条件からみた経済合理性を鑑み、収益還元法の適用は断念した。よっ て、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都山科 -15               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    131,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [103.0] 100 [102.9] [103.0] 100 128,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    128,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都府の景気は新型コロナの影響が和らぐ中 で緩やかに持ち直している。伏見区の住宅地 の需要は利便性によりばらつきがあるが総じ て堅調である。 駅からやや距離があるが、居住環境が良好な ことから、一定の需要があり、地価水準は横 ばいで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％